「かぼちゃの馬車」投資の破綻。今後の東京不動産価格に影響はあるのか?

2匹の猫でハロウィンを表現

タイトルはいわゆる不動産投資に関する最近のニュースです。

これからマイホームの購入を考えている方にとっては、

「不動産投資なんて怪しい」
「興味ない」

と、考えるのが普通かもしれません。

今回は不動産投資の話をするわけではなく、視点を替え、今後の東京の不動産価格の市況を考えてみます

 

スポンサーリンク

「かぼちゃの馬車投資」の崩壊

今後の東京の不動産価格の予想の前に、直近のニュースに少し簡単に触れます。

「ガボチャの馬車」という女性専用のシェアハウスが東京のあちこちに建っています。

このシェアハウスを購入する不動産投資が、ここ何年かの間で話題となりました。

しかし、その投資システム自体が成りたたなくなったそうで、投資した人達が困り果てているという現状がニュースで流れました。

簡単に言ってしまえば、投資家は銀行からお金を借りてシェアハウスを購入し、家賃が入ってきたらローンを毎月返済。

残ったお金が収入になるという投資です。

(実際はサブリースという又貸しのシステムですが、ここでは詳細は省略します)

なぜ成り立たなくなったのかを簡単に言うと、シェアハウスの入居率が悪すぎて家賃が入ってこなかったからです。

 

かぼちゃの馬車を建てるために東京の土地を高く購入

このかぼちゃの馬車を建てていたのはスマートデイズという会社です。

建物を建てるために当然土地が必要になります。土地を買って、建物を建ててかぼちゃの馬車が完成。そして、投資家に土地と建物をセットで販売。

その後、投資家は入居者から入ってくる家賃で収益が出るというシステムです。

 

ここでひとつ、かぼちゃの馬車を建てるために、スマートデイズは土地を非常に高く買っていたという事実が存在します。

つまり、通常の不動産会社が土地を買う価格帯よりもだいぶ高く買っていたということです。

 

今後、住宅向けの土地が増えてくる可能性あり

今後、このかぼちゃの馬車は新たに建てていかないはずです。ということは、土地を高く買っていた大きな会社が1つ減ったということにもなります。

そして、同じような投資商品を作っている他の会社もまた慎重になり、土地を高く買わなくなります。

また、シェアハウスばかりでなく、アパートを建てて売っているような会社の土地購入についても同じことが言えます。

こういったことから、売りに出てくる土地が増えてくる可能性がだいぶ出てきました

 

今回のかぼちゃの馬車ニュースによって、銀行側もこういったシェアハウスやアパートを建てる会社に対しての事業融資を、より厳しく引き締めていくことも容易に予想がつきます。

(一昨年、2016年の前半頃から厳しくなっていたというのも事実ですが、それ以上にということです。)

そういったこともあり、東京では今後マイホーム向けの戸建用地は増えてくるのではないでしょうか

 

今後の東京不動産価格はゆっくり落ち着き始める可能性あり

落ち着くといってもすぐに割安になるということではありません。土地が今までよりも多く売りに出てくるということは、供給が増えるということです。

供給が増えるということは、売る側の価格競争も多少増えるということになりますので、価格が今までよりは少し落ち着くかもしれません。

売りに出てくる土地が増えるといっても、最近はそもそもシェアハウスやアパートなどを建てる会社が積極的に買っていたため、売りに出ている件数自体が例年に比べ少ないというのが現状でした。

3年程前からマイホームを探している人たちも、そのあたりはわかっていたはずです。

今後、例年通りの売り出し数へすぐに回復するわけではありません。ですので、これから「お買い得になる」といった価格形成に急展開することは考えられません

 

今後の東京の不動産価格の予想

率直に今回のかぼちゃの馬車の一件で、東京の不動産価格が大きく下落したりすることはないですが、少しは影響があるだろうという見解でいます。

オリンピック決定やアベノミクス、株価も好調といった背景もあり、ここ3年程で東京の不動産価格は高騰しました。

東京オリンピックを控えた今後、不動産価格が下がるといったことは考えられない現状です。

2019年半ば過ぎまでは、東京オリンピックへ向けてホテルや様々な施設の建築ラッシュが進んでいきます。また、東京オリンピックそのものへの国民の期待感も膨らんでいきます。

 

そんな中、東京の不動産が下落することは、まず考えられません

東京オリンピック開催前の年である2019年の下半期から、ゆっくりと徐々に東京の不動産価格が落ち着いていくのではないかという予想は不動産業界でもささやかれています。

しかし同時に、その時は住宅ローンの金利が上がっていくことも予想されていたりします。

なので一方で、「東京オリンピック後も、現在の不動産価格のまましばらく推移していく」と予想する人もいるというのが事実でもあります。

 

東京でマイホームを探している方にとって、今は購入の決断が難しい時期かもしれません。

今後、住宅向けの売地や建売の件数が少しずつ増えてきた時に、価格と住宅ローン金利、ご家族のマイホーム購入に対する優先順位を総合的に考え話し合った上で、判断していくことが重要です。

公務員の旦那が不動産投資に失敗。弁護士に相談…

2017.01.10



スポンサーリンク