住宅ローンを相談するタイミングはいつがいいのか?

  • ライター:住宅関係勤務I様・京都府・女性

そろそろ家を建てたいと考え始めたら、次は自分がどのくらい住宅ローンを組めるか?が気になります。

「年収の7~8倍が目安」ということも聞きますが、実際のところは銀行に相談してみないとはっきりとはわかりません。

では、いつ金融機関に相談すれば良いのでしょうか。ここでは、住宅ローンの流れと相談するベストなタイミング、もし融資を断られたらについて紹介していきます。

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住宅ローンの流れ

住宅ローンには、大きく4つの段階があります。まずは最初の「窓口相談」になり、次に「事前審査」、その次に「本審査」となり、最後は「住宅ローン契約」に進みます。

それぞれの段階を詳しく見ていきましょう。

住宅ローン窓口相談

何からどうはじめれば良いのか、住宅ローンの「いろは」も不安があるという方々のために、金融機関では住宅ローンの窓口相談を設けています。

休日にも対応している専用の窓口もありますが、営業日に住宅ローン窓口で相談も可能です。

金利の種類や資金計画の内訳、審査についてなど、取りあえず知りたいことや不安なことは、金融のプロに事前に相談してみると良いでしょう。

不動産会社や住宅会社とのつながりも深いので、業者さんの相談も可能な場合が多いです。その金融機関のおすすめの業者さんを紹介してくれる場合もあります。

住宅ローン事前審査・仮審査

具体的に購入したい土地がある場合や、住宅を建てる計画がある場合は、希望する融資額が組めるかどうかの審査をします。

この段階では、ある程度の具体的な土地、建物の費用の目安があるものとして進む場合が多くなっています。

事前審査では、融資可能な金額が明確になって回答が来るため、収入のわかる資料や本人確認の資料を提出する必要があります。

審査の結果、希望の融資額が「不可」であっても、融資の減額を求められたり、奥さんや両親などの連帯債務者、連帯保証人の条件を付けられたりなど、この段階では条件変更の打診がある場合もあります。

事前審査・仮審査といえども、この事前審査で様々な条件が打診されますので、事実上は「本審査」と同じような判断であると考えておいても良いでしょう。

住宅ローン本申込み・本審査

事前審査・仮審査で承認となった融資額、融資条件などで、本審査を申し込みます。

正式な申し込みとなりますので、印鑑証明書や本人確認証、収入証明書、土地や住宅の資料などが必要になります。

通常、事前審査と同じ内容での本審査申し込みなら、「否認」されるケースはほとんどありません。

しかし、事前審査・仮審査から1年以上など、かなり時間が経過している場合は、個人の情報が変化している場合があるため、再度、事前審査・仮審査から相談となる場合もあります。

住宅ローンの契約

ここでいよいよ本当の「金銭消費貸借契約」を結ぶことになります。

この住宅ローン契約が終わると、次は決済(引き渡し)となり担保とされる土地、建物への抵当権の設定が行われます。抵当権の設定は、司法書士が法務局へ行き手続きを行います。

住宅ローンを相談するベストなタイミングは?

相談の内容にもよりますが、マイホーム購入を思い立った最初の段階である場合、住宅ローンについてもどのように進めてよいかまったくわからない状況であると思います。

その場合は、金融機関の住宅ローンの窓口に、「これからマイホームを計画するのですが、なにからはじめれば良いでしょうか」と聞きたいこと、わからないことを、理解できるまで相談するとよいでしょう。

住宅ローンを相談するベストなタイミングは、「マイホームを買いたい・建てたいと思ったその時」です。

自分なりにいろいろ住宅ローンについて調べてから相談するという方法でももちろん大丈夫ですが、それは他の方のパターンについていろいろ情報を集めているにすぎません。

実際に、自分たちはどうなのか?ということを、早い段階から知ることが大切です。

もし、希望の融資額が無理そうだということになれば、もっと安い土地を探すことや住宅の費用を削減するなど別の方向性が出てきます。

そういったケースも考えて、住宅ローンの相談はマイホームを思い立ったタイミングで、すぐにでも足を運んだ方が良いでしょう。資金の計画は早めの目途をつけておいた方が安心です。

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住宅ローン事前審査・仮審査のタイミングも重要

事前審査・仮審査をする場合、収入の証明資料が必要になってきます。収入証明はサラリーマンの方なら、会社から年末に受けとる源泉徴収票でも可能です。

源泉徴収票は基本、前年の収入の内容が記載されています。今年は収入が多いから、住宅ローンの審査に有利なはずだと思っていても、判断材料としては「前年の収入」が基本になります。

もし、前年度に転職など事情があり、著しく収入が低くなってしまっていたとしたら、審査では不利になります。

また、よくあるケースは奥さんとの連帯債務を見越して住宅ローンを組むケースでも注意が必要です。

奥さんが前年度に育児休暇などで、一時的に収入が減ってしまっていた場合、やはり基本は前年の収入証明になりますので、今現在仕事に復帰していても審査に反映されない場合があります。

住宅ローンを申し込むタイミングは、前年度の収入がどのようになっているかも確認してみてください。

もし住宅ローンが希望の金額に届かなかったら

最初の相談のタイミングで、なんらかの要因から希望の住宅ローン融資額が見込めないという場合はどうすればよいでしょうか。

その要因にもよりますが、もし「年収」の部分であるなら、あきらめるのはまだ早いです。なぜなら、金融機関によって、審査の基準には幅があるためです。

一般的な感覚では、トップ銀行はもっとも審査が厳しい場合が多くなっています。そのため、住宅ローンの顧客層は高年収や公務員などが多いでしょう。

次に、労金や信用組合、信用金庫などの地域密着型の金融機関の場合、トップ銀行で断られても、審査が通ることがあります。また、フラット35も審査相談しやすい窓口となるでしょう。

しかし、気をつけなければいけないことは、事前審査を受けた情報というものは、クレジットカードのように、他の金融機関も共有している場合が多くなっています。

この人は他でも照会している、「否認」されているということがわかっているという前提で、他の金融機関に相談するようにしてください。

また、情報が共有されているので、4つ5つの金融機関を渡り歩くというようなことは、出来ればおすすめしません。

ネット銀行も現在はたくさん住宅ローンの取り扱いがありますが、ネット銀行であっても情報は共有されている前提で考えましょう。

住宅ローン「否認」の要因が、過去の支払い情報(ブラックなど)である場合は、解決方法はまた別のものになります。

そもそも、支払事故情報であることを金融機関が知らせるケースはないと思われます。

もしその情報であったことを知らせてくれる場合は、その情報元、その内容について、しっかりと確認してみましょう。

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まとめ

経験のない住宅ローンは、わからないことばかりで不安になります。どのくらいの融資が可能なのか、保証人が必要になるのか、過去に支払い遅れの情報がないかどうか。

早め早めのタイミングで相談に行き、問題がないかどうか確認しておくと、マイホーム計画もスムーズに進みやすく安心できます。

住宅ローン相談は出来るだけ早いタイミングでしておくことをおすすめします。

住宅ローン仮審査は2~3日の期間で結果が。まずやっておこう!

2017.03.05