住宅ローンで諸費用も借りる場合に知っておくべきこと

オフィスで契約が成立して握手をしている

住宅ローン諸費用まで借りることができます。現在は低金利時代。諸費用まで借りる人も実際多いです。

マイホーム購入では物件価格の約7~8%程の諸費用がかかります。(※節約方法はあり。詳しくはこちらより)

そこで今回は、住宅ローンを諸費用まで借りるにあたって知っておくべきことについて取り上げてみます。

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オーバーローンか諸費用ローンで借りることができる

低金利時時代と言われている昨今、諸費用まで住宅ローンで借りようと考える人が多いです。単純に今の家賃と比較しても、支払いは少なくなることがほとんどだと思います。

諸費用を借りるには2つの方法があります。

 

  1. 住宅ローンをそのまま諸費用まで借りるオーバーローン
  2. 住宅ローンは物件価格まで借りて、別に諸費用ローンを使う

 

住宅ローンの延長で物件価格+諸費用までセットとして借りることができるのがオーバーローンと呼ばれます。

このオーバーローンのメリットとして、うまくいけば、住宅ローンの低金利でそのまま諸費用までセットで組めるということです。

 

対して、物件価格を住宅ローンで借り、諸費用は別に諸費用ローンで借りるというのが諸費用ローンです。

この諸費用ローンはデメリットとして、諸費用ローンの部分は別でアプラスやオリコなどを利用して組むため金利が高いということです。

 

諸費用ローンを利用するよりはオーバーローンを利用した方がメリットは高いと言えます。

オーバーローンを利用できる銀行かどうかは、各銀行のホームページをみればわかりますので確認してみて下さい。

諸費用を勝手に借りてはダメ

NG行動

諸費用分をカードキャッシングなどで借りては絶対にいけません。

返済方法が、一括であれ分割であれ、リボ払いであれ、あらたに借入をおこすことは避けて下さい。理由は住宅ローン審査の借入可能額へ大きな影響を与えてしまうからです。

単純に300万円の借り入れをしたら、借入可能額が300万円下がるわけではなく、大きく下がってしまうのです。

このあたりはリボ払いの住宅ローン審査への影響。借入可能額はどれだけ減る?で詳しく解説しましたので参考下さい。リボ払い以外の、分割払い、車のオートローンなどでも考え方は一緒なので注意して下さい。

関連記事:【注意】住宅ローンはリボ払いも携帯機種分割払いも影響する

参考記事:【年収別】フラット35でいくら借りれるのか

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諸費用は銀行の指示に従って借りる

「では、諸費用はどうやって借りればいいのか?」というところですが、これは銀行の指示に従ってください。

 

例えば、あなたが使いたい銀行がARUHI(アルヒ)だったとします。アルヒのホームページをみてみると諸費用ローンについてのページが出てきます。こちらです⇒https://www.aruhi-corp.co.jp/product/option_loan/wide/

読んでいくと、アルヒでは諸費用ローンは株式会社アプラスを利用することとなっています。つまりアプラス以外を利用してはいけないということです。

アプラス以外で諸費用を勝手にどこかで借りてきたら、先ほどいったように借入可能額が大幅減となるので要注意です。しっかりと銀行指定の諸費用ローンを使うようにして下さい。

手付金は契約時に仮払いが必要

手付金については手付金とは?でも説明したのですが、契約時に物件価格の5%~10%を払う必要があります。※実際には5%以下で切りのいい金額に設定されることが多いです。例:100万円や200万円など。

ここで一番伝えたいことは、諸費用を借りる予定でも、一番初めの契約の日に手付金を払わなければいけないということです。

諸費用を借りるのは引き渡し日(決済日)です。(参考:引き渡し日(決済日)の流れについて)つまり、後で全部ローンを借りた時に戻ってくるけれども、先に手付金を仮払いしておかなければいけません。

ここのところは覚えておかなければ、手付金が払えないということになってしまう可能性もありますので注意して下さい。

関連記事:住宅購入で手付金が払えない!あなたは大丈夫ですか?

 

契約をする前にはまず購入申込をすることになるのですが、その時にはしっかり、「手付金はいくら必要か?」を確認するようにしましょう。

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諸費用の契約書印紙代も契約時に仮払いが必要

金額は手付金に比べれば小さいのですが、契約書には収入印紙を貼る決まりがあり、その印紙代を契約時に払う必要があります。

印紙代の額

  • 1,000万円超~5,000万円以下=1万円
  • 5,000万円超~1億円以下=3万円

諸費用の仲介手数料“半金”が必要なら契約時に仮払いが必要

住宅ローンで諸費用を借りるわけですが、諸費用の中で最も多いコストが高い物はご存じでしょうか?

それは仲介手数料です。諸費用は通常、物件価格の約7~8%かかると言われ、仲介手数料はその中の実に約3%を占めます。4,000万円の物件ですと約120万円です。

 

この仲介手数料ですが、引き渡し日に仲介業者へ一回で払うのか、契約の時に仲介業者へ半分・引渡し日に半分というように払うのかというのが仲介業者によって変わってきます。

なので、住宅ローンで諸費用まで借りようと思っている場合は、契約日に仲介手数料を半分払う必要があると仮払いをしておかなければなりません。

大きなお金を動かすという意味で、必ず覚えていておいて下さい。4,000万円の物件では仲介手数料は約120万円。半分といったら60万円です。

 

手付金とこの仲介手数料の半金というのは大きな額です。物件を申し込む時点で確認しておきましょう。

  • 手付金はいくら必要か?
  • 契約日に仲介手数料の半金を払う必要があるかどうか?

補足:仲介手数料が無料の仲介業者も多い

仲介手数料が無料の仲介業者もあるので利用を考えてみてもいいかもしれん。『あなたの住んでいる地域名+仲介手数料無料』で検索すると出てくると思います。

詳しくは、建売は仲介手数料無料で買えるで書きましたので参考下さい。

また、物件を売主から直接購入しても仲介手数料はかかりません。これをよく仲介手数料“不要”といいます。

売主というのは物件を売る人または会社のことで、直接買うと間に仲介業者が入らないので、仲介手数料はかからないということになります。詳しくはまた別の記事で書こうと思います。

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諸費用も借りる場合は住宅ローン審査がやや厳しくなる

諸費用まで借りる場合は住宅ローン審査の厳しさが増すというデメリットがあります。

理由としてはいくつかあり諸費用ローン審査は甘いかの?厳しいのか?で書きましたので合わせて参考下さい。

もともとは物件価格に対して貸すのが住宅ローンなので、諸費用まで借りるとその分、審査は通常よりは厳しくなりますのでこのあたりは認識しておく必要があります。

この記事を書いているのは2018年ですが、昨年の2017年には諸費用まで借りる方の審査を2人手伝いましたが、特に審査的には問題ありませんでした。

もちろん審査に出してみなければどうなるのかはわかりませんが、すごく心配するようなことではないといったところです。

 

まとめ

住宅ローンで諸費用も借りる場合に知っておくべきことでした。最後にポイントをまとめておきます。

諸費用も借りる場合
  • オーバーローンか諸費用ローンを利用する
  • 手付金・契約書印紙代・(仲介手数料半金)は仮払いが必要
  • 銀行の指示に従って諸費用を借りる
  • 住宅ローン審査が普通よりやや厳しくなる

住宅ローンで諸費用も借りる場合は、これらの内容を契約前の段階で最低限頭にいれておくようにして下さい。

 

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