諸費用ローン審査は甘いのか?厳しいのか?

円グラフをペンで描く女性

諸費用ローンは甘いのか?厳しいのか?」

理想は諸費用分の自己資金を貯めることですが、「現金は子供の教育費用に取っておきたい」という人もいるはずです。

諸費用ローンはマイホーム購入の一つの戦術。

今回は諸費用ローンを予定している人に向けて、「審査は甘いか厳しいか」につい書いていきます。

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諸費用ローン審査そのものは甘い

諸費用を借りるための、諸費用ローンの審査は甘いです。

甘いと言いきってしまうと誤解を招いてしまいますので、少し補足をしていきます。

 

まず、諸費用ローンは金利住宅ローンよりも高いので、貸す側は貸したいのが本音です。

したがって諸費用ローン単独で見た時には審査自体は甘いと言えます。

 

甘いと言ってしまうと誤解を招いてしまうかもしれませんが、もちろん過去の借入に対しての返済状況などは、住宅ローン審査と同じく重要になってきます。

参考記事:住宅ローン審査が通らない理由がクレジットカードだった

諸費用ローンを含む住宅ローンで考えると審査は厳しい

諸費用ローン自体は甘いのですが、結局住宅ローン自体が諸費用ローンを借りることで厳しくなるというのがあります。

そうなってくると、諸費用ローンが甘い、厳しい、はもはや関係がなくなり、住宅ローン全体としては厳しくなると認識しておいた方がよさそうです。

どのように厳しくなるのかについて解説していきます。

借入可能額へ影響

そもそも住宅ローンというのは年収を基本にしていくら借りられるのかという借入可能額が決まってきます。

参考にフラット35での借入可能額については毎月更新しているので参考下さい。

【年収別】フラット35でいくら借りれるのか?

 

諸費用ローンを借りると、これらの借入可能額に少なからず影響します。

というのは、この借入可能額というのは他に何も借入がないことが条件だからです。

銀行が考えること

銀行は諸費用ローンを借りる=自己資金がない⇒浪費家なのか?⇒返済は大丈夫だろうか?と、極端に言うとこういったとり方をしてしまうのも無理はありません。

このようにとられてしまうのは、審査にはマイナスになってくるので、なぜ諸費用ローンを借りるのかという理由をしっかり伝えることは大切です。

例えば、

  • 子供の教育資金への貯蓄に回す
  • 事業をしているので手元に現金を残しておきたい
  • 定期預金を解約せずに時期をみて解約後に繰り上げ返済を希望
  • 自宅買い替えのため、売れたら繰り上げ返済する

など、いろいろあると思います。

諸費用ローンを借りることは全く悪いことではありませんので、しっかり理由を伝えましょう。

事前審査の結果、「諸費用ローンはお貸しすることができないが、物件価格までならお貸しできます」となることもあるので、その時にどうするのか考えればいいのです。

  • 自己資金を出して物件を買う
  • この銀行はあきらめて他の銀行に審査を出してみる
  • 今回の物件は見送って自己資金を貯める

このように、状況に応じて夫婦で選択していくことができます。

金利優遇が厳しいことも

住宅ローンの店頭金利金利というのをご存じでしょうか?

通常の都市銀行などでは店頭金利というものが設定されています。

この店頭金利から住宅ローン審査の結果、“金利優遇幅”が決まります。

みなさんがよく目にする0.775%などの金利は金利優遇後の金利です。

【例】

店頭金利2.475%⇒事前審査⇒結果1.7%の金利優遇幅⇒実行金利0.775%

金利の優遇幅が審査で決まり、借りる金利が決まってきます。

最終的に借りる金利は引き渡し日の店頭金利から優遇幅を引いた金利になります。これを実行金利と呼びます。

 

諸費用ローンを借りるケースでは、この金利の優遇幅が不利になることが時々あります。

諸費用ローンはこういったところからも厳しいと言えます。

もちろん、諸費用まで全部借りても金利は最大優遇で審査に通る方もいます。

結果は審査をしてみない事には出てこないので、事前審査をしてみることもおすすめします(物件が決まっていなくてもすることはできますので)。

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諸費用ローンをいくら借りますか?

諸費用ローンを借りる予定の方へ、「諸費用がどれくらいかかるのか理解をしていますか?」

諸費用は物件にもよりますが、物件価格の約7%~8%程かかると言われます。

4,000万円の物件ですと約280万円~320万円ということになります。

【参考記事】

建売の諸費用は合計でいくらかかるのか。知らないと損をする!?

アルヒ(ARUHI) フラット35で諸費用57万7千円の得をしたので全て公開します!

 

ですが、実は買い方によっては諸費用を抑えることもできるのは知っておいたほうがいいことです。

抑えることができるのは2つあり、

  1. 仲介手数料
  2. 銀行費用

となります。

仲介手数料

仲介手数料は諸費用の約3%を占める最もウェイトのある項目です。

例えば、建売の仲介手数料を抑える具体的な買い方については、建売の仲介手数料をなしにする3つの買い方【不動産売買】で詳しく説明しましたので参考下さい。

銀行費用

住宅ローンを借りるための銀行費用は約2%かかることが多いです。

項目をあげると、融資事務手数料か保証会社へ払う保証料です。

現在ではこの費用を2%から1%に節約できる銀行も増えていますので、そういったとろもシビアに検討していくことが重要です。

(1%の節約といっても4,000万円の物件だと40万円となりますので)

 

諸費用ローンの部分は住宅ローンよりも金利は高いので、なるべく少ない借入額を目指すべきです。

そのために、仲介手数料と銀行費用については抑えることを考えるべきです。

うまくいけば4%抑えることもできるので、4,000万円の物件の諸費用であれば、それだけで約160万円の諸費用をカットです。

検討しないわけにはいかないはずです。

参考記事:東京23区。建売は仲介手数料無料で買える

 

注意:絶対に諸費用を勝手に借りてはいけません

注意点として諸費用ローンは銀行指定のローンを使わなければいけません。

諸費用を親などに借りる分には問題ないのですが、勝手に消費者金融やカードキャッシングなどで借りてしまうと、住宅ローン以外の借入があることになってしまいます。

そうなると、住宅ローンの借入可能額が減ってしまいますので要注意です。

実際にどれだけ減ってしますのかは リボ払いの住宅ローン審査への影響。借入可能額はどれだけ減る?の中で詳しく解説しましたので合わせて参考下さい。

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できるだけ諸費用分の自己資金は貯めておきたい

諸費用ローンの審査は厳しい面もあるので、マイホームを買うにあたっては、理想は諸費用分だけでも貯めておきたいところです。

物件にもよりますが、諸費用は節約を織り交ぜることで物件価格の約3%程まで抑えることができますので、そのくらいまでは貯金を貯めるのが理想にはなります。

4,000万円の物件であれば約120万円です。

もちろん諸費用ローンを利用するのは良くないと言っているわけではなく、“理想”としてはという意味でです。

 

まとめ

「諸費用ローン審査は甘いか?厳しいか?」についてでした。

結論としては「住宅ローン全体として考えると諸費用ローン審査は厳しいと言える」になります。

最後に今回のポイントをまとめておきます。

諸費用ローン審査について
  • 審査単体としては甘い
  • 住宅ローンを含むセットで考えると厳しいと言える
  • 諸費用を抑えることにも目をむけるべき
  • 諸費用は勝手に借りないで諸費用ローンを利用する
  • できるだけ諸費用分の自己資金は貯めておきたいところ

諸費用ローンを借りるというのは住宅購入における一つの戦術ですが、審査の厳しさを考えると、やはり理想は最低でも諸費用分は貯めておきたいところです。

諸費用ローンを使うにしても、“諸費用を抑える”ことについての知識はしっかりと頭にいれておきましょう。

諸費用ローンの利用を考えている人は、現金の「仮払い支払いサイクル」においても注意が必要なため、合わせて住宅ローンで諸費用も借りる場合に知っておくべきことも参考下さい。

 

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