アルヒ(ARUHI) フラット35で諸費用57万7千円の得をしたので全て公開します!

アルヒ(ARUHI)のフラット35のWEB審査をして、2017年に中古マンションを購入しました。その全ての工程とかかった諸費用の全てを公開したいと思います(いわゆるネット銀行で住宅ローンを借りたということになります)。

初めに結論から言うと、アルヒ(ARUHI)ダイレクトフラット35のWEB申し込みで借りたので諸費用である事務手数料が通常は借入額の2%+消費税のところを1%+消費税の半額で借りることができました。これがアルヒのWEB審査を利用する最大の強みです。物件価格は5,350万円。通常のアルヒの店頭申し込みや不動産会社を通しての申し込みだと、1,155,600円になりますが半額の577,800円で済みました。単純に577,800円得したことになります。
それでは詳しく話をしていきます。

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基本情報

まず初めに買った物件やアルヒでの借入内容など簡単に紹介します。物件は東京の中古マンションで価格は5,350万円。築13年。アルヒのフラット35で物件価格を全額借りました。フラット35で全て借りると金利が高くなってしまいますので、フラット35の借り入れを9割に抑えることで、公表されている金利の適用となるため、残りの1割はアルヒが用意しているARUHIフラットα(アルファ)を使いました。また、フラット35SのBプランが使える物件だったため、始めの5年間は金利の優遇がある物件でした。

①アルヒダイレクト フラット35のWEB事前審査

自分でWEB審査をする最大のメリットは、諸費用である事務手数料が半額で済むことです。後程、諸費用のところで詳しく解説します。WEB事前審査の時点では購入の申し込みもしていません。この時点で物件は見学済みであり、他の物件と比較しても「いいな」と思っている状況で、「事前審査が通れば買いたい」という状況でした。

事前審査必要書類

アルヒのフラット35のWEB事前審査は提出書類がありません。つまりWEB入力のみで完結します。まず、直近の過去2年分の収入のわかるものを準備します。源泉徴収票が該当しますが、確定申告をされている方は確定申告書になります。そして、物件情報がわかるものも必要です。よく一般的に目にする物件の販売図面を用意すれば大丈夫です。これだけ準備できれば全て入力できます。
簡単に項目を言うと、

  • 名前・生年月日・住所
  • 年収
  • 勤続年数
  • 勤め先情報
  • 物件情報

とても簡単です。アルヒはフリーコールを準備しているので、わからないことがあればすぐに電話で聞くこともできます。わたしは確定申告をしており、年収はどの部分を入力すればよいのかわからなかったため電話で聞きました。土日でもつながります。対応時間は10時~19時です。電話が繋がるのも早く、大変便利だと感じました。

事前審査の期間

事前審査結果は次の日に出てきました。結果は『承認』。まさか次の日に出てくるとは思いませんでした。結果はまずメールがきます。そして申し込み時に作成したアルヒのマイページを開くと審査結果が出ていました。
実際の画面はこのような感じです↓

 

スマホでみた画面です。申込日付が9月3日で回答日付が9月4日。物件は5,490万円で売りに出ていたので、WEB事前審査の借入希望は5,490万円で申し込みました。後ろの(549万円)というのはフラット35アα利用分の物件価格の1割分ということです。このあと最終的には価格の交渉をして、物件価格を5,350万円に下げてもらいました。

  • 夫婦で収入合算をされる方は合算する方の収入のわかるものも準備する必要があります。
  • フラット35の事前審査結果では「留保」とでてくることがあります。この場合は保留ということなので本審査をしてみないと正式な結果は出てきません。

アルヒのWEB事前審査についてはこちらの記事でも書かれていますので参考にしてみて下さい↓

アルヒ(ARUHI)住宅ローン審査がこんなに簡単だったとは!~WEB事前審査編~

2017.09.09
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②価格交渉~契約へ

アルヒのフラット35の事前審査が承認になったので、次は金額の交渉をしたいと思い、その旨を不動産会社に伝えました。それにあたり、申し込み書に署名・押印して金額交渉と購入の意思表示をしていきました。購入申込書を書くときに、アルヒの事前審査に通った通知書を渡しました。
こちらが実際のものです↓

これは事前審査が承認になるとアルヒのマイページへPDFで届きます。内容としては「事前審査申し込み内容の確認&本審査に進めますよ」といったことです。この書類は郵送では届きませんでした。なので、プリントアウトして渡しました。渡した理由はローンに通っている方が価格交渉に「より説得力を持たせる」ことができるためです。『融資対象物件』の欄は黒塗りで隠してありますが、物件の住所とマンション名、部屋番号の記載があります。「この物件で事前審査に通ったので申し込みをします」と伝えることで買いたいという気持ちを強く伝えることができますし、なにより売主さんもローンが通っているということで安心します。

結果は希望の値引きが全て通ったわけではありませんが、5,490万円⇒5,350万円の回答を頂き、140万円の値引きをしてくれることになりました。そして次の週に契約しました。
当日持って行ったものは、

  • 免許証
  • 印鑑(認印)
  • 手付金200万円(現金)

無事に1時間半ほどで契約は終わりました。

③アルヒダイレクト フラット35のWEB本審査

事前審査が終わり、契約も終わり、ここでアルヒのWEB本審査に進みます。事前審査が終わった後にマイページから、本審査書類郵送の申し込みをするとアルヒから書類が送られてきます。ドサッと結構分厚い郵便物が届きます。各書類に署名・押印をし、必要書類も準備して同封の返送用封筒で返送します。これは一言で言うと「結構大変な作業」でした。

記載した書類と取得した書類などを全て紹介します。先ほど話したように、価格交渉をした結果、物件価格を下げて頂いたので借入額は変更して記入しました。

同封されてきた署名と押印が必要な書類関係

  • 借り入れ申込書
  • 申込み内容確認書
  • 個人情報の取り扱いに関する同意書
  • 機構団信特約制度申込書
  • ARUHIフラットα借入申込書
  • ARUHIフラットα団体信用生命保険加入申込書兼告知書
  • 保険商品のご案内等に関する同意書
お申し込み人の内容により必要書類が増えることがあります。

書類を取得又はコピーして返送したもの

  • 勤務先の名刺
  • 住民票(原本・3ヶ月以内のもの)
  • 保険証のコピー(表裏)
  • 運転免許証のコピー(表裏)
  • 確定申告書のコピー(直近2年分)※確定申告をしていない方は源泉徴収票のコピーを直近2年分
  • 納税証明書その1・その2(原本)※確定申告をしていない方は住民税特別徴収税額の通知書か住民税課税証明書。いずれも原本。
 住民税課税証明書と納税証明書の取得場所

⑥の『住民税課税証明書』はお住まいの市区町村の役所か出張所、最近では郵便局で取得できるところも多くなってきました。『納税証明書その1・その2』はお住まいの地域の管轄の税務署で取得可能です。双方とも本人が取りにいけない場合は代理人が取得することも可能です。その場合は委任状が必要となります。それぞれの役所・税務署に書式をご確認下さい。

物件関係の書類

契約時に全て受け取っていました。通常ファイルに全部まとめて入れてくれていると思います。

  • 建物の登記簿謄本(原本)
  • 売買契約書のコピー
  • 重要事項説明書のコピー
  • 販売図面
ワンポイント
不動産関係の専門的な書類も多いため、聞いたことのない名前の書類ばかりで訳がわからなくなるかもしれません。その場合は、マイページからメッセージで聞いたりフリーコールでどんどん質問しましょう。また、不動産会社に直接伺って書類を選別してもらってもいいと思います。

WEB本審査の期間

私は9月14日(木)に全ての書類を返送。アルヒが用意してくれていた返送用の封筒は速達になっていました。そして審査結果は10月6日(金)に出てきました。WEB本審査の期間としては3週間と1日かかったということになります。フラット35の団信制度の変更月で混んでいたため通常より時間がかかりました。通常は1週間~2週間程で結果が出てくることが多いです。

不動産の購入契約では「契約日から3~4週間後までに住宅ローン審査を通してください。その日までにローンに通らなかった場合は契約を白紙解約できますよ」というローン特約がつきます。一般的に多いのが3~4週間の期間です。この日までにしっかりと本審査結果が出るように、余裕をもって素早く書類を返送する必要があります。
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④アルヒとのフラット35の契約書類返送

そしてまたアルヒから書類がドサッと送られてきました。アルヒとの契約です。これは書類の記名・押印と必要書類を取得後にアルヒに返送するという手続きでした。この契約のことを、不動産用語では金銭消費貸借契約。略して金消(きんしょう)契約と呼びます。今回の書類の量もそうですが、「なかなか大変な作業」でした。アルヒから郵送されてくる時間と、こちらが書類を埋めて送り返す時間という郵送で使われてしまう時間があるため、自然と「早くしなければ」という時間的なプレッシャーがかかりました。

住民票を購入マンションに移した

自分で住む家を買う時は今の住所のまま買うか、新しい住所に住所を移して買うかの選択ができます。一般的に新住所に移して登記をされる方のほうが多く、私も区役所へ行き事前に住所を移しました。
そして、

  • 新住所の住民票3通(1通は予備)
  • 新住所の印鑑証明書2通

をその場で申請して取得(もちろん印鑑登録の申請も一緒に)。住所を移さない場合は現在の住民票と印鑑証明書がもちろん必要になります。

契約書に貼る収入印紙を買った

これはアルヒとの契約書に貼る収入印紙です。金消契約には印紙を貼ることが義務付けられています。

  • ARUHIフラット35契約用・2万円
  • ARUHIフラットα契約用・1万円

を郵便局で購入。コンビニだとこういった大きい金額の収入印紙は置いてないところが多いです。

 収入印紙の金額は税法で決まっています。借入額によって変わりますので、購入前の資金計画で確認して下さい。

返送した書類関係

通常、ネットバンクでない場合は銀行に足を運んで銀行員と対面でする作業ですが、アルヒのWEB審査システムでは自分で書き方の例をみて署名・押印をして返送します。作業自体は30分もあれば全部終わる内容でした。
送り返した書類関係一覧です。

  • ARUHIフラット35お借入に関する重要なご案内
  • ARUHIフラット35αお借入に関する重要なご案内 兼 WEB繰り上げ返済サービス利用同意書
  • 金銭消費貸借契約書・フラット35(2万円の印紙も貼った)
  • 金銭消費貸借契約書・フラットα(1万円の印紙も貼った)
  • 借入金の受け取り方法についての依頼書
  • 自動引落に関する同意書
  • 預金口座振替依頼書自動払込利用申込書
  • ARUHIマイページ利用申込書・食卓サポート申込書(引き渡し後に指定の引っ越し業者や家電量販店などなど割引が受けられるような内容。一応送り返しました。)
  • 付帯商品確認書
  • 変動金利リスク等に関する説明書及び確認書(ARUHIフラットαは変動金利のため)
  • 返済口座通帳の表紙と2ページ目のコピー(三菱UFJ銀行にしました。選択可能。)
  • 適合証明省略に関する申出書(下記補足)
 フラット35適合証明の省略について

最後の適合証明省略ですが、私が購入したマンションはフラット35を利用する際に必要となる適合証明書の取得が省略できる物件でした。省略(または簡素化)可能かどうかはフラット35のホームページで確認できますので確認してみて下さい。こちらから確認可能です⇒中古マンションらくらくフラット35検索。該当していれば取得費用はかからないか、わずかにかかるかのどちらかになります(アルヒに確認してみて下さい)。該当していない場合は不動産会社かアルヒに取得費用の確認が必要になります。

これらの書類と住民票1通と印鑑証明書1通を返送用封筒にいれて送り返しました。特に住所を移すのは平日が休みであればいいですが、休日休みですとなかなか大変かもしれません。ご結婚をされている場合、夫婦で協力して行えれば効率がよいです。

送り返さず署名・押印をして持っておいた書類

このあとアルヒ指定の担当司法書士との面談があります。その時に持っていく書類です。それまで自分で保管しておきます。

  • 抵当権設定契約証書
  • 抵当権設定登記原因証明情報
  • 委任状

全てフラット35とフラットαのものがそれぞれありました。書類と残りの住民票・印鑑証明書(それぞれ1通)は手元に持っておき、マイページのメッセージ機能でアルヒの担当と連絡をとり、司法書士との面談日を決めていきました。

 アルヒWEB審査のシステムでは抵当権設定登記(物件をアルヒの担保にする登記)はアルヒ指定の司法書士となりますので、物件の契約時に伝えておいたほうがよいです(売主指定の場合も多いため。伝えなくても聞かれると思いますが、念のため)。

⑤火災保険の見積もり依頼をした

住宅ローンを借りるには火災保険に入っている必要があります。自分で保険会社を探してもいいですし、アルヒも窓口になり火災保険の紹介をしてくれるのでそちらで頼んでもいいです。通常住宅ローンを借りる金融機関で火災保険の契約をした方が団体割引というものの適用があるため割安になるのが普通です。私はアルヒに見積もり依頼をしました。

見積りが届いた

マイページのメッセージに添付されて届きました。

  • AIU損害保険2パターン。いずれも期間10年
  • 東京海上日動火災保険3パターン。いずれも期間10年

保険はあまり詳しくないのですが、その中のAIU損害保険の73,930円のプランに決めました。地震保険付きです。もっとしっかり保険内容を把握して検討されたい方は、アルヒに質問すれば教えてくれるはずです。このあと、契約書が送られてきたので署名・押印をして返送用封筒で返送しました。

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⑥司法書士との面談

アルヒ指定の千代田区の司法書士事務所に時間を作って伺いました(平日)。各都道府県で対応は異なると思います。アルヒに確認して下さい。アルヒでは面談という言い方をしますが、書類確認と本人確認なので面談という感じではなかったです。
持ち物は、

  • 先に記載した書類
  • 住民票1通
  • 印鑑証明書1通
  • 免許証
  • 実印

免許証のコピーを取ったりする、いわゆる本人確認と追加の書類に署名・押印をして、抵当権設定費用の見積り書をもらいました。金額は142,000円でした。内訳をみると、今回はフラット35αで535万円借りるので報酬額が3万円余計にかかっています。フラットαを使わない方はこの費用はかかりません。

フラット35とフラット35α2件の抵当権設定登記が必要になるためその分プラスの費用がかかります。物件価格の1割頭金を入れることができればこの費用はかからないということになります。 

なお、この142,000円は決済日(引渡し日)に現金で払っても振り込みで払ってもいいです。私は当日現金で払うことにしました(決済日当日の流れは後程)。

以上で終わりです。時間は全部で20分くらいで終わったと思います。

 なおこの時点で、いつ決済をするのか(引き渡し日)を決めている状態です。そこから逆算して面談の時間を組みました。決済日は平日です。事前に会社の勤務都合もつけておく必要があります。

⑦決済(引き渡し)=アルヒからお金を借りる日

いよいよ決済日です。本審査の書類をアルヒに返送してから42日後でした。5週間と6日後です。平日水曜日の午前中に売主の事務所に集まりました。
集まったのは、

  • 私(買主)
  • 売主の不動産会社
  • 売主指定の司法書士
  • アルヒ指定の司法書士

持って行ったものは、

  • 実印
  • 運転免許証
  • アルヒから融資を受ける口座の通帳(三菱東京UFJ)
  • 通帳印

これから決済です。流れを一つ一つ紹介します。

1.司法書士とのやりとり

アルヒ指定の司法書士とは面談時にすでに会い、書類も書き終わり本人確認も終わっていますので、売主指定の司法書士が私の本人確認をし、書類を記載します。マンションを自分名義にする登記をお願いしますという委任状です。書類が整ったところで、アルヒ指定の司法書士がアルヒに「融資実行をお願いします」と電話をかけていました。つまりアルヒから私の口座にお金が振り込まれます(52,645,070円。詳細は後程)。

2.近くの三菱東京UFJ銀行へ移動

私・売主の担当者・アルヒ指定の司法書士で行きました。やったことは、まず売主への振り込み伝票を記載して通帳印を押印。手付金200万円を引いた物件の残代金5,150万円と固定資産税や管理費などの精算金を合計した51,531,800円でした(内訳の詳細は後程。事前見積もりは頂いてます)。

次に現金出金伝票を2つ書き、通帳印を押印。
①アルヒ指定の司法書士への登記費用142,000円(面談時に提示のあった金額)
②売主指定の司法書士への登記費用339,810円(事前に見積り頂いてます)
そして窓口へ行き番号札をもらいました。この時点でアルヒから私の口座へ振り込みは終わっています。

そして番号を呼ばれたので通帳と3つの伝票と振込手数料864円を窓口の人へ渡しました。処理が終わるまで椅子に腰掛けみなでしばらく待ちます。

そして、呼ばれました。口座をみると流れがわかりました。

  1. アルヒから52,645,070円振り込まれる
  2. 売主に51,531,800円振り込む
  3. 現金で142,000円と339,810円をそれぞれ出金

ここで私の最終的なお金の出入りは全て完了となりますので整理しておきます。

この振込手数料まで入れて全部で諸費用は1,406,404かかりました(後程詳しく整理)。手付金を契約時に200万円渡しているので差額が出ます。

2,000,000円 - 1,406,404円 = 593,596円。

手付金を払ったが、最終的にこの金額が戻ってきたということです。すなわち、アルヒのフラット35でお金を借りた以外には1,406,404円の現金を使ったということになりました。

 自分の指定する銀行の店舗が不動産会社の近くにあればいいのですが、ない場合は、初めからこれらの手続きを銀行の伝票を書く机で行うこともあるそうです(初めから銀行に集合するということです)。住宅ローンを借りなければその銀行の部屋は借りられないのが普通です。

3.売主の事務所へ戻る

それぞれの司法書士へ現金を渡しました。そして売主からマンションのカギや保証書、所有者変更の書類などを頂きました。そして取引き完了となり、解散です。晴れてマンションが自分のものになりました!

アルヒダイレクト フラット35 (WEB)でかかった諸費用公開

先ほども述べましたが、最初に結論から言うと、物件価格以外の諸費用は全部で1,406,404円かかりました(物件価格に対して約2.6%)。アルヒを検討する上で一番気になるところだと思いますので全て公開します。

登記費用

必ずかかる費用です。税率は国で定められています。

  • 14,200円(アルヒ指定司法書士)
  • 339,800円(売主指定司法書士)

合計488,810

 登記費用は物件の評価額と司法書士の報酬額によって変わりますので、購入契約前に見積もりを出してもらうのが一般的です。

アルヒの諸費用

アルヒに対してかかった費用です。読んで頂いている方にとって最も気になるところだと思います。ここではお金を借りる上で発生した費用をアルヒの諸費用ということで紹介します。

  • 事務手数料 577,800円(借入額の1%+消費税。WEB申し込みのみ
  • 金銭消費貸借契約 印紙代 30,000円(アルヒとの契約書に貼る印紙代。フラット35で2万円、フラット35αで1万円)
  • 団体信用生命保険料 172,500円(下記補足参照)
  • フラット35S手数料 0円(適合証明書の費用はなしでした。先ほど説明済み。)
  • 確定日付料 700円(決済日が確定するとシステム料として必ずかかるようです。)
  • 火災保険料 73,930円(アルヒ経由で申し込みました)

合計 854,930

このアルヒの諸費用で決済前にすでに払っているのは②の金銭消費貸借契約の印紙代の3万円だけです(印紙を買って貼ったため)。残りの諸費用全ては決済の日に融資金額から差し引かれます。つまり5,350万円アルヒから借りるのですが、この854,930円が引かれた52,645,070円が自分の指定した三菱東京UFJの口座に振り込まれました。

ポイント
アルヒの諸費用で最も魅力的なのはやはり①の事務手数料が1%+消費税という点です。気を付けなければいけないのは、アルヒの店頭に出向いて相談をしてしまっている場合は事務手数料が2%+消費税と倍になってしまいます。その差はそのまま577,800です。また、不動産会社を通しても同じく倍になってしまいます。注意しましょう。
 団体信用生命保険料

借り入れ額1,000万円に対して35,800円の割合で支払いが発生。2017年10月から制度が変わりましたので、それ以降にフラット35に申し込まれた方はこの費用はかかりません(金利に組み込まれています)。詳しく知りたい方はこちらの記事を参考にしてみて下さい↓

フラット35団体信用生命保険が大きく変わった!2つの変革とは

2017.08.01

事務手数料以外でアルヒの諸費用を下げることができるのは火災保険のみです。単純に保険期間を短くしたり、保険内容を下げたりすることで火災保険料を下げることができます(期間は10年で加入した方が割安にはなります)。

清算金関係

  • 固定資産税と都市計画税の清算金 26,500円(年額を日割り精算)
  • マンション管理費と修繕積立金の精算金 5,300円(月額を日割り精算)

合計 31,800

両方とも必ずかかる費用です。年額の日割り清算というのは1年分の金額を1月1日~決済日(引渡し日)前日までを売主が払い、決済日~12月31日までを私が払います。同じように月額の日割り精算というのは月初めの1日~決済日までを売主が払い、決済日~月末最終日を私が払います。つまり、決済日からは買った人が払うということになります。

その他

  • 仲介手数料 なし(売主の不動産会社から買ったためなし)
  • 不動産売買契約書 印紙代 3万円(物件の契約書に貼った印紙代。契約の時に払いました。)
  • 残代金振り込み手数料 864円(決済日に売主の口座に振り込む際。三菱UFJから他行宛ての振り込み手数料)

合計 30,864

 仲介手数料について

今回のように売主⇒買主の売買では仲介手数料はかかりません。
売主⇒仲介会社⇒買主の場合は仲介手数料がかかります。その場合は、物件価格(税抜)の3%+6万円+消費税が最大でかかります。
例:3,000万円(税抜)の物件の場合=1,036,800円の仲介手数料

Q:この諸費用は借りることができるのか?

A:借りることができます。
これはアルヒが紹介するアプラスの諸費用ローンで借りることができます。詳しくはアルヒのHPで確認可能です。こちらから確認できます。あくまでアルヒが紹介する形をとるようです。今回の中古マンションでは、この諸費用ローンは利用しませんでした。

アルヒが紹介する諸費用ローンでなくてはいけません。その他で諸費用を借りてしまうと他にお借入があることになり、フラット35の審査自体が難しくなってしまいます。また、契約の時には手付金を払うのが普通です。手付金をキャッシングのリボ払いなどで借りてしまってはフラット35の審査が難しくなります。他のお借入やリボ払いが住宅ローンに与える影響についてはこちらの記事を参考にしてみて下さい↓

リボ払いの住宅ローン審査への影響。借入可能額はどれだけ減る?

2017.04.10

アルヒ(ARUHI)フラット35Sとフラット35αの金利

私が借りた金利はこちらです。毎月のボーナス払いなしです。

フラット35S(初めの5年間) 0.78%
月々の支払い 131,039

フラット35α 2.895(変動金利)
月々支払い 20,333

  • フラット35SのBプランを利用で5年後以降は、金利1.08%、月々の支払いは136,797円となります。
  • フラットαは変動金利であり、半年に1回金利の見直しがあります。

フラット35の毎月の金利はこちらのページで確認可能です。参考にしてみて下さい↓

【年収別】フラット35でいくら借りれるのか(2018年7月更新)

2018.03.01

届いた返済明細表

決済後にフラット35とフラット35αのローンの返済の明細表が届きました。正式名称は償還予定表というようです。1回目から完済までの支払額が書いてあります。
実際に届いたものの1ページ目です↓

フラット35↓

フラット35α↓

第1回目の支払い

  • フラット35が決済日後の次の次の5日(12月5日)からスタート
  • フラット35αは1ヶ月遅れて1月5日からスタート

それぞれに赤枠で囲ったのは第1回目の支払額ですが2回目以降の支払額よりもだいぶ多くなっています。アルヒに確認してみたところ、単純に決済日から第1回目の支払いは1ヶ月以上空いているのでその感覚調整で支払額が増すということでした。

まとめ

今回、アルヒのフラット35のWEB申し込みを体験してわかったことをまとめます。

結論
  • WEB事前審査が早い
  • 書類のやりとりは大変
  • 諸費用(事務手数料)が半額の1%+消費税

買いたいマンションが見つかった時に事前審査の結果が早く出たことはかなりのメリットです。ここで時間を取られては買い逃してしまうかもしれません。書類を選別し、記入、押印、して返送する作業はとても大変でした。しかし、そのため諸費用は半額になりましたので納得です。時間を作って店頭や不動産会社へ足を運び指示してやってもらった方が確かに楽かもしれません。しかし、577,800円というお金を多く払う事になってしまいます

今回の結果として577,800円の得をして、大変だった苦労も「やってよかったな」に変わりました自信を持ってアルヒダイレクトのWEB審査をおすすめできます。フラット35でのマイホーム購入やフラット35への借り換えを考えている方は、是非アルヒダイレクトのWEB事前審査のお申し込みを検討してみて下さい。

 

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