【住宅ローン】変動金利と固定金利 どっちを選択?

夢のマイホーム購入に際し、多くの方が住宅ローンの検討をされると思います。
検討することは沢山あろうかと思いますが、以下のような項目はすべての方が検討される筈です。

  • 諸費用を除いた頭金はどれくらい準備できるか?
  • どの金融機関から借り入れをするか?
  • 借入金額、借入期間はどうするか?
  • 返済方法はボーナス併用を使うかどうか?
  • 金利は変動方式、固定方式?
  • 毎月の返済額はどれくらいにするか?(どれぐらいなら無理なく返済できるか)

こうした検討項目の中でも、悩ましいのは金利とその変動方式です。

変動方式には、固定型と変動型がありますが、両方を組み合わせたようなものもあります。
特徴を簡単に紹介します。

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住宅ローン 固定金利型

借入期間を通じて金利が固定されるタイプの住宅ローンです。
借り入れをした時点の金利水準で金利が定まります。

返済予定額の見直しもなく、計画を立てやすいメリットがあります。
一方、デメリットは、

  • 借入時の金利は変動型より高めに設定される
  • 将来的に金利水準が下がった場合、住宅ローンの借り換えも含めた検討が必要になる。
  • 借り換えを行う際には、ローンの手数料や登記費用が別に必要になる

などがあります。
代表的なものとしては、住宅支援機構の「フラット35」、「フラット35S」などがあります。

住宅ローン 変動金利型

借り入れ後、一定期間ごとに金利の見直しが行われますタイプのもので、金利水準が借入時より上昇していれば適用金利が上昇し、逆に下がっていれば適用金利も下がります。

多くの銀行で変動金利型のものが用意されており、その多くが6か月ごとに金利が見直しされるタイプのものです。

一般に、固定型より金利は低めに設定されますので魅力的ですが、
デメリットは、

  • 金利が6か月ごとに見直しされるので返済予定を都度、見直す必要がある
  • 金利上昇する局面では、適用金利が上昇し、考えた以上の返済額になる

などのデメリットがあります。

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住宅ローン 金利組み合わせ型

両方のメリット、デメリットを補完するため、借り入れ後一定期間(5年、10年、15年など)は固定金利を適用し、期間経過時以降は変動金利を適用するタイプです。

借入時の金利は、固定型と変動型の中間に設定される傾向にあります。
変動型のように、金利上昇で返済額が増加するリスクを一定期間抑えることができます。

デメリットは固定期間終了時の金利水準が高かった場合、その時の水準に応じて金利が決定されるため、固定期間終了のタイミングによっては、高い金利が設定されることになります。

固定期間終了時の金利水準を予測するのはプロでも難しい面がありますので、注意が必要です。

住宅ローン金利選択に際して必要なこと

住宅ローンは、普通、長期間の契約になりますので、現在の金利の水準について理解したうえで契約することが必要です。

また、それぞれのタイプの金利決定方法を理解したうえで契約することが大切です。

もう一つ忘れてはいけないのは、金利タイプの変更ができるかどうかは必ず確認してください。
特に、変動型または組み合わせ型を選択される場合は、変更可否の確認は絶対に行うようにしてください。

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金利タイプの変更について

住宅支援機構の「フラット35」などを除き、多くの住宅ローンでは金利タイプの変更が可能です。

変動型⇒固定型

多くの住宅ローンで契約途中でも変更できる特約が付加されています。
また、変動から固定の変更に際しては、いつでも無料でできるものが用意されていると思います。
手続きはネットで完結できる銀行もあれば、窓口に行く必要がある銀行もあります。

現在は金利が極めて低いので、この先の金利の上昇の可能性は高いと思われますので、この変更ができるかどうか、変更が簡単にできるかどうかは必ず確認するようにしてください。

固定型⇒変動型

変更ができる銀行とできない銀行に分かれます。
また、できる場合であっても有料での手続きとなるケースが多いようです。

現在は金利水準がとても低いので、固定金利で借り入れをする場合であっても、変動型に変更できるかどうか確認する必要性は重要でないかもしれません。

2018年。今ならどっちを選択すればよいか

現在の金利水準は、日本銀行の「マイナス金利政策」が継続していることからもわかるように、史上最低水準の金利水準と考えて間違いないでしょう。

これから住宅ローンを組まれる方は、現在の低金利を長く享受するために、借入時の金利が変動型よりも少し高くても、固定金利を選択されるのが定石と思われます。

しかし、変動型の住宅ローン金利は、なんと0.5%程度で借り入れが可能ですので、かなり魅力があります。

特に、返済初期は当然、元本が大きいので金利効果もその分大きくなります
(利息が少ないとその分元本返済に多くを回せます)。

したがって変動金利を選択される場合は、固定型の切り替えが可能かどうか確認し、変更手続きを忘れない自信があるようでしたら、それも一つの方法と思います。

なお、変動・固定組み合わせ型の住宅ローンは注意が必要です。

固定期間が満了した時点の金利動向で新しい金利が決まりますが、この先の金利は上昇を見込むプロの方が殆どです。
できれば避けた方が良いでしょう。

途中で固定型に変更すれば良いのでは?と思う方もいらっしゃるかも知れませんが、それならば最初からタイプ変更が可能な変動型を選択される方が賢明です。

 

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まとめ

金利が低い現在は、住宅購入にはとても有利な時期です。
また、ローンも銀行間の競争が激しいので、とても有利な条件で借り入れが可能です。

しかし、こうした時期こそ慎重に考えることも多くなりますので、担当者任せにしないで、自ら調べて決定することも必要です。

不動産業者から銀行を紹介され、いろいろな面倒な手続きにも協力してくれるケースもありますが、お任せしても良いことと、任せてはいけない面をしっかり見極めながら、対応するようにしましょう。