住宅ローン審査にあたっての注意点を把握しておこう

マイホーム購入に際して住宅ローンを利用する場合、避けて通れないのが審査です。

審査に通らなければ購入は断念しなければなりません。審査基準は金融機関によって異なりますので、不安のある方は慎重な対応が必要です。

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ネット銀行は住宅ローン審査が甘い?厳しい?

メーカー系のS銀行やR銀行などのネット銀行は店舗を持たないので、コスト競争で有利です。このため、金利も低めでキャンペーンも盛んなので魅力的かつ審査も通りやすく感じるかも知れません。

しかし、実際の審査は対面での審査が出来ないので、審査基準は他の形態の銀行より高いと考えるべきでしょう。特に、収入面で不安のある方、勤務先の規模が小さい方、転職後間もない方などは断られるケースも発生しやすいでしょう。

個人の属性と住宅ローン仮審査(ご自身の情報の誤申告や虚偽申告は絶対に避ける)

融資審査でよく使う言葉に、「属性」というものがあります。属性は高い人と低い人に分類されます。

属性を構成する要素としては、

  1. 氏名
  2. 生年月日
  3. 年収
  4. 勤務先
  5. 勤続年数
  6. 職種(事務、営業などの区分)
  7. 役職
  8. 金融取引情報(個人信用情報)
  9. 給料の受取銀行

こうした要素を点数化して、個人の信用度を点数化(スコアリング)したうえで融資可否を判定します。

スコアは機械的に算出されます。年収が多くても勤続年数が短いと多くの場合、評価が下がります。

住宅ローンの「仮審査」は、基本的にこのスコアリング結果に基づいて行います。仮審査で結果が良ければ、仮審査結果が変わることはほとんどないでしょう。

逆に、否決された場合の結果が変わることもほとんどありません。仮審査はとても重要ですが、機械判定がメインなので、結論は早く出るのが普通です。

仮審査結果がくつがえるのは、個人属性情報に虚偽があった場合や物件情報が異なる場合です。本審査で書類提出時に判明するケースが多いようですが、多い虚偽報告は勤続年数です。

年収も虚偽報告は印象が極めて悪いので絶対にやめてください。また、虚偽ではありませんが、転職は属性ダウンになるケースが多いので、審査中の転職は控えた方が賢明です。

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住宅ローン仮審査に時間がかかっている場合は「望み」あり!

仮審査に時間がかかる場合がよくあります。これは属性がボーダーライン上にあり、機械判定に加えて人間の判断が入っているケースが多いためです。

多くの場合、これは吉報になっているようで、特別な条件なしで承認のケースも多いです。融資条件が追加される場合もありますが、その場合、頭金の増額、連帯保証人の追加(配偶者など)、借入金額の削減などの条件付き承認となるようです。

なお、仮審査の回答が極めて早い場合は「断り」が多いです。多くの場合、属性の中でも個人信用情報に問題がある場合です。

銀行もそうした理由で断る場合は、早く断るのが基本です。時間をかけて断ると重い苦情になるケースがあるからです。

不動産業者が紹介する銀行は住宅ローン審査が甘い?

個人信用情報に問題が無い場合なら、審査の基準が甘くなる場合はあります。銀行とその不動産業者の取引関係の強さも影響し、少しでも早く売りたい不動産業者は、何とか審査に通るように銀行に働きかけます。

最も有利に働くのは金額条件です。一方で、連帯保証人などの人的担保が条件になった場合は、不動産業者の働きかけでも変更にはならないでしょう。

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地元の信用金庫で住宅ローン審査承認となったAさんのケース

頻繁にある例ではありませんが、地元の信用金庫などで独自判断をするケースはあります。ここで、4年前に自己破産をしたAさんの例です。

自己破産の経験者は、破産した事実から5年間は借り入れができません。個人信用情報にはっきりと記録が残るからです。

しかし、Aさんは過去3年間、安定した収入があったことや、ご家族(配偶者)の連帯保証も得られ、給料の振込先をその信用金庫にすることで承認となりました。

交渉経緯の詳細はわかりませんが、Aさんは誠実な人柄で、自己破産した事実とその事情について正直に信用金庫に伝えたそうです。

Aさんはその信用金庫とは全く取引がなかったそうですが、購入物件がその信用金庫が力を入れているエリアにあったことも幸いしたそうです。

何といっても納得のできる返済計画を説明できたからでしょう。都合の悪い事実を隠さなかったことで、融資が得られた非常に珍しい例です。

過去のクレジットカード等の延滞と個人信用情報について

個人信用情報を収集している代表的な信用情報機関にCIC(シーアイシー)があります。

過去の信用情報が原因で融資が断られるのは、この信用情報に「異動情報」がある場合です。異動情報が無い場合は、A銀行で断りになってもB銀行で承認になることはよくあります。

この異動情報は「61日または3か月以上の延滞」をした場合に掲載されますが、それ以上の場合でも掲載されない場合もあります。

クレジット会社毎に延滞時の扱いは異なりますので、ご自身で延滞したと思っていても、審査に影響しないことはよくあります。

なお、少し厳しすぎるのではないかと感じたのは、東海道新幹線の「エクスプレスカード」の決済カード会社であるS社を利用したBさんの例です。

Bさんの個人属性は極めて高いものでした。しかし、単身赴任時の住所移転の届出忘れと本人の海外出張時の急病入院で一時的に連絡が途絶え、わずか5万円程度の請求に対し、2か月と少しの間、返済が遅れました。

キャッシングの延滞は厳しく運用する会社も多いですが、属性の高い方のショッピング決済の扱いとしては少し驚きを感じました。

 

住宅ローン審査で必ずネックになるのは、この異動情報の有無です。この異動情報が「有り」の場合、ほぼすべての銀行の住宅ローン、フラット35も確実に断りになります。

不安のある方は、事前に確認することをお勧めします。

 

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まとめ

住宅ローンの審査について紹介いたしましたが、住宅ローンはかつてないほど借りやすい時代にあると言えます。頭金不要の100%ローンまでありますので、マイホーム購入はハードルが低い時代だと思います。

一方で、経済環境が金利上昇期に入り、金融の引き締めが行われるような環境になると、100%ローンなどは、取扱中止になる可能性があります。

今は、審査が厳しい銀行でも頭金は購入価格の10%を目安にしていますが、審査基準が上がれば頭金は2割ぐらいまでは求められるようになるかもしれません。

個人信用情報が心配な方向けの情報を紹介しましたが、心配しなくて済むようにするに越したことはありません。計画的なマイホーム購入を目指してください。





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