【土地を買う前に調べること】数々出てきた追加費用がなんと300万円!?

青空の下の更地の大型分譲地

土地を買う前に調べるべきことについて把握していますか?

もし何も考えていないようであれば、思いもよらぬ追加費用が発生してしまい、建物を妥協しなくてはいけなくなるかもしれません。

そこで今回は、土地を買う前に調べること(基本的な内容)を失敗事例を交えて紹介します。

体験談:土地を買う前に調べるびきこと。300万円の追加費用と聞いて驚く

愛知県30代男性

私は義父の土地にハウスメーカーで注文住宅を建てました。昔、義父の親の家が建っていたそうですが、すでに更地になっていたので、安心していました。

ですが、実際にその状態を更地にするために、撤去費用を見積もってもらったら、300万円以上かかることが分かり驚きました。

 

土地の撤去費用まで調べていなかった

庭に生えている木や、周りの石垣、駐車場にしていた部分のコンクリート、盛り土の処分費用、更に地面から古い浄化槽が発見されたことで、費用が膨らみました。

結果、新築の家の間取りを変更して、できる限り従来の外構を生かすことで、撤去費用を100万円程度に減らすことができました。それでも撤去費用を頭に入れていなかった私にとっては大きな痛手です。

浄化槽とは、昔はよく使われていた生活は排水を処理するもので地中に埋まっています。撤去費用は高額になります。

 

建物はどんな形にするかも土地を買う前に検討しておく必要あり

それだけではありません。家の形状を従来の外構に合わせるために変更したので、四角形からコの字型の家になり、それだけで20万円ほど追加費用がかかりました。

建物は四角である方が費用は抑えられます。変形させると建築費用はアップするのが通常です。

 

土地を買う前に盛土についても調べるべきだった

そして、1mほど盛り土があるため、その分、道路より高い位置に家が立つことになります。そうなると家の基礎部分の料金が上がるということで、60万円ほど、更に追加費用がかかることに…。

土地に盛土や高低差があると基礎での調整が必要になります。通常より高さのある基礎を深基礎と呼び、費用はアップします。

関連記事:土地高低差40cmで深基礎工事費用が40万円かかった【痛い出費】

また、高低差が一定以上になると、擁壁工事の必要が生じることもあり、その場合の費用はさらにアップします。工事の必要性は各市区町村に確認が必要です。

 

土地を買う前に現況についてしっかり調べること

私の場合は、義父の土地ということでしかたがない面もありますが、自分で土地を購入して家を建てる人は、購入予定の土地の状態をしっかりと観察することをおすすめします。

土地の形状や状態によっては、いざ家を建てる時に、思わぬ追加費用がかかってしまいます。同じ追加費用を払うなら、誰だって家の中身をグレードアップさせることにお金を払いたいですよね。

土地の値段だって安いに越したことはないでしょうが、安い土地には理由がある場合もあるので注意が必要です。

ただ実際には、どんな追加費用がかるのか想像もできないと思います。もし、建築をお願いする業者さんが決まっている場合は、その業者さんと相談しながら確認しておいた方がいいでしょう。

体験談おわり

 

【基本行動】土地を買う前に調べること

追加費用になる項目は一般の人には読みきれません。不動産会社やハウスメーカーに確認しましょう。

撤去費用については見積もりを取り確認しておけば書面にも残り、安心材料は増えます。基礎工事の費用については建てるハウスメーカーが決定していれば、現地を確認してもらい話を聞きましょう。

どちらも土地を契約する前に調べるべきことであるのは言うまでもありません。

 

通常土地を買う前に地盤については調べることはできない(地盤調査)

残念ながら、土地購入における追加費用の中で最も追加費用が高くつく恐れのある地盤改良工事に直結する地盤の強さについては、購入前に調べることはできません(一般論)。

つまり、契約前に地盤調査をおこなうということができないということです。

地盤改良工事は間取りが決まって初めて正式な調査をおこないます。土地契約→ハウスメーカー決定→間取り決定→地盤調査という流れが一般的。

仮に予めその土地に対して間取りが決まっていたとしても、契約前に土地に穴をあけて地盤調査を行うということは通常はしません。

まだ建物があり、売主さんが住みながら売りに出している土地もあるので当然と言えば当然です。

地盤改良工事が必要と判断されれば、工事内容により追加費用が発生してしまいます。土地購入においては、どうしてもついてきてしまう問題でもあります。

関連記事:揺れやすい地盤で80万円の出費が発生した土地購入・・・

 

周辺の地盤改良事例やハザードマップなどから予想

事前にどういった地盤の地域なのかを確認することができます。参考記事⇒国土地理院地形図でマイホーム購入前に無料で土地の地盤の把握を

また、ハウスメーカーに訪ねてみるのもいいと思います。過去のデータから的を射た見解を聞くことができるかもしれません。

地盤ネットというサイトでは、住所から地盤のデータを誰でも無料で取得することができるサービスがあり、不動産会社でも利用したりします。こちらです⇒地盤カルテ

市区町村より出ているハザードマップからも地盤の強弱についての予測を立てることができます。単純に浸水被害予想が高ければ弱く、低ければ強くなると言ったようにです。

ハザードマップは各市区町村のホームページで閲覧できますし、直接足を運び取得することもできます(無料)。

強い地盤の地域であるとしても、地盤改良工事は必要ないと言い切れるものではありませんのでご注意を。

関連記事:なぜ強い地盤と弱い地盤の土地があるのか?

 

まとめ

最後に今回のポイントをまとめます。

土地を買う前に調べること
  • さまざまな物の撤去費用(見積もりを取っておけばより確実)
  • どういった形の建物が建てられるのか
  • 盛土や高低差による深基礎工事(または擁壁工事)が必要かどうか
  • 不動産会社・ハウスメーカーに助言を求める
  • 地盤については参考サイトやハザードマップで推測し、ハウスメーカーの見解も聞いておく

 

【関連体験談①】土地を買う前に調べるべきだった「野焼き」(埼玉県A様・土地購入→注文住宅)

新築の注文住宅で家を建てて、1年と数ヶ月が経過しました。

家を建てる際に何よりも重視したのは、立地条件です。

 

私は一人暮らし歴が長く、学生時代から社会人になった後も、合計で10年程度、一人暮らしを経験してきました。

一つの物件に長く住み続けたというわけではなく、事情に合わせて10年のうちに3回引っ越しをしました。

たとえば駅から徒歩3分以内のアパート、あるいは閑静な住宅街の中にあるアパートなどです。

 

しかしアパートは、騒音トラブルが必ず付いてきました。

誰か友人を呼んでいるのか、下の部屋の人の騒ぎ声が深夜までうるさい。隣の部屋の人の生活音がうるさい。

反対に私自身も、友人を部屋に招いておしゃべりをしていたりすると、隣の部屋の人からドンと壁を叩かれたことも何度もあります。

ですので、騒音関係にはもう懲り懲りでした。

家を建てるのなら永住することになるのだから、隣の家と距離が遠いほうがいい。

たとえば隣の家とは道路を挟んでいるとか、隣の家の敷地がとても広くて家同士の距離がとれる、など様々な条件を考えていました。

 

そこで土地を選ぶ際に不動産屋にそのような条件の土地がないかを相談しました。

 

不動産屋はこのように言いました。「周囲が畑であれば、騒音とか気にしなくて良いですからおすすめしますよ。ベランダから広い景色も見渡せますしね」

私はその土地を不動産屋と一緒に見に行きました。広い土地。周囲に住宅がない。私は即決しました。

 

住宅を建築している期間中も、何度か工事に立ち会いました。

その都度、周囲の環境を眺めては、これからは騒音など気にせず安心した生活が待っている、と期待に胸を膨らませていました。

周囲は畑で、緑の穂がたくさんなびいており、見ているだけで穏やかな気持ちになれました。

 

そして家が完成し、私たちは新居へ引っ越しました。

引っ越し作業が多少ガタガタとうるさくても、誰のことも気にしなくて良いのです。開放感は最高でした。

 

そして生活も落ち着き、半年経過して季節は秋になりました。私はある日、異臭に気付きました。

近くの畑で、煙がもくもくと上がっています。見ると、畑作業をしている人が、枯れ草の束を焼いているようでした。

髪に纏わりつくくらい、匂いがとてもきつく、灰色の黒煙がもくもくと辺りを染めています。

私はすぐに全部の窓を閉めました。しかし足りません。止めてある換気扇のところから煙の匂いが入ってきます。

台所の換気扇、1階と2階のトイレの換気扇、風呂場の換気扇、すべてを稼動させました。洗濯物も急いで取り込みました。

完全に密室状態になったわけですが、すでに充満してしまった煙は、家中を支配しています。

洗濯物にももう煙の匂いが全て染み付いています。ベッドの上で畳んである衣類にも染み付いています。

不快でしたが、そのときはそれほど深く考えず、2時間ほど経過して煙もおさまったので、窓を開けて換気をしました。

 

しかし、その後冬が近づくに連れ、毎日それが続きました。

周囲が畑で囲まれており、毎日のようにどこかで何かを燃やしています。それがいつ、何時に始まるのか分かりません。

窓を少し開けて外出しようものなら、帰宅したらすでに家中が煙の匂いだった、ということも多々です。

天気が良かったとしても洗濯物も干せません。

そのうち窓も開けられなくなりました。幼い子供もいるため、子供の気管支への影響も気になります。

天気が良くてどうしても窓を開けたくて窓を1階も2階も開けた途端に燃やし始めて、また全部窓を閉め直し、なんて非常に頻繁です。

 

市役所の環境政策課に相談をしました。

しかし市の回答は、「この地域では畑の野焼きは許容されている。市の規則通りのことをしているだけだから、対処の仕様がない」というものでした。

結局、泣き寝入りです。窓の外を食い入るようにチェックする日々が続いています。

閉め切って生活したくない。洗濯物だって干したい。ストレスからノイローゼになりました。

 

家が完成するまでに何度も土地には足を運びましたが、畑で何か燃やす、なんて一度もありませんでした。

 

それはきっと、下見や建築作業を春や夏に行っていたからだと思います。

枯れ葉が多い秋や冬に見に行っていたら、もっと早く事実に気付けたかもしれません。

 

また、今まで住宅街ばかりで過ごしてきたので、ゴミ焼却場以外で何かを燃やす、という考えさえもありませんでした。

もし畑が近くにあるアパートなどに住んでいたら、「畑周辺は危険。何か燃やすかも」と思ったかもしれません。

閑静を求めただけなのに、この土地のまま、この環境のまま、永住を強いられる結果になりました。

 

家を建てるということは一生モノです。たとえ不満などがあっても、そこを動くわけにはいかなくなります。

安易に契約せずにもっとよく物件を調査すべきだったと思うし、「この土地にしたいんだけど、どう思う?」など、友人など第三者に意見を求めるべきだったと後悔しています。

 

関連記事:土地探しは見つからない。ポイントをおさえた探し方をしよう

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