リノベーションマンションは買いかどうか？
を、当ブログ限定で実際に東京都中央区で購入したS様より体験談として頂きました！
見落としがちな箇所も出てきますのでためになるお話です！
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リノベーションマンションを購入しどう買うべきかのアドバイス（当ブログ限定体験談）
【東京都中央区S様より】
東京都中央区在中の45歳既婚男性です。
数ヶ月前にリノベーション済みの築11年の中古物件を不動産業者から購入しました。
3階にある73平米の3LDKです。
リビングルームが狭いので迷ったのですが、駅から徒歩4分の通勤に便利で、徒歩でいける24時間営業のスーパーマーケットがある好立地なことから、思い切って購入しました。
売り出された当初は販売価格が高すぎ敬遠されていましたが、近所に競合物件が手頃な価格で売りに出されたことから、
6ヶ月たってようやく手の届く価格まで落ちてきました。
裏返せば、人が住まなくなって6ヶ月がたっているわけです。
リノベーション済みマンションを買って良かったと悪かったことをお伝えできればと思います。
リノベーション済みの物件の印象
リノベーション物件ですので、
壁は壁紙が綺麗に貼られていて、床板も綺麗にワックスがされていました。
目に見える部分は綺麗になっているし、シャワーを出すと暖かいお湯が出るし、申し分ない物件だと思って思っていました。
中古物件にありがちな壁紙や床の貼り替えなどのリノベーション費用が節約できて、経済的にもメリットがあると思っていました。
お風呂の排水が逆流
引っ越しが終わって6日目に初めてお風呂に入りました。
それまでは夏だったこともあり、シャワーで済ましていました。
お風呂の浴槽が広く、足を伸ばしながら中古だけど物件を購入してよかったなどと考えていました。
お風呂から上がり浴槽の栓を抜くと、お湯が洗い場の排水口から逆流してきました。
何回かお風呂にお湯をためては排水することを繰り返して、排水管の詰まりを取り除こうとしましたが素人の力では無理でした。
そこで、翌日に専門業者を呼んで高圧洗浄機で排水管を洗ってもらいました。
全部で5万円の出費でした。
住宅設備の不具合が相次ぎ発生
生活し始めて1ヶ月した頃、給湯器が物凄い音を立てていることに気がつきました。
秋から冬に掛けて気温が低くなる頃でしたのでお湯が出ない生活は考えられず、
仕方なく、給湯器のメーカー電話して修理に来ていただきました。
給湯器は大体10年で寿命を迎えるのが普通で、
寿命が切れる間際の給湯器からは一酸化炭素が許容範囲を超えて出るとのことでした。
ちなみに、給湯器の交換と取付工事の見積もりを取ると、
73平米の3LDKでリビングに床暖房が入っている場合の給湯器はとても高価とのことで、
工事を含めて約45万円でした。
さすがに高すぎると思い、ネット通販サイトを確認し28万円で給湯器の交換と取付工事をしました。
キッチンのディスポーザーも10年が寿命の目安とのことです。
購入時から力が弱いとは思っていたのですが、2週間で動かなくなってしまいました。
こちらは製造元がディスポーザーの製造をしていないため取り替えができず、
ディスポーザーそのものを取り外すことになりました。
工事代金で3万円ほどかかりました。
リノベーション物件を買う前にすること
リノベーション物件を買う際には、壁紙や床といった見えるところだけのリノベーションだけされていることを前提に、
手付を払った後で、水廻りと住宅設備の専門業者と一緒に内覧することをお勧めします。
給湯器は一酸化炭素の排出が許容量を超えていれば、交換する必要があります。
定量的な結果なので、不動産業者が不具合は修理しておいたといっても一酸化炭素の許容範囲を超えていれば、交換をお願いできます。
水廻りもそうです。
シャワーだけでなくお湯をためた浴槽の排水が逆流するようでしたら掃除をしてもらうようにお願いしましょう。
ディスポーザーも氷を買ってきて何回か試して止まってしまうようなら、交換や修理をお願いしましょう。
実際にリノベーション物件は買いか？
リノベーション物件を買う際には、必ず値段交渉をすべきです。
6000万円の物件でしたら、少なくとも、5%の300万円程度は安くなるのではと考えます。
リノベーションしなければ価値を高められない物件ですので、そもそも安く仕入れているはずです。
さらにリノベーションもできるだけ費用を抑えて行っているので、住宅設備は動けば問題ないと判断しているはずです。
先ほどの給湯器の寿命ではありませんが、できる限り専門業者に同行してもらい内覧をしましょう。
同行してもらう費用は数万円ですが、築10年の物件であれば、
30万円程度はセーブできる可能性が高いと思います。
なんらかの理由で安く仕入れているため、不動産業者はそれなりの利幅を予定しているはずです。
そうであれば、個人が残債を抱えるマンションを買うより割引額も大きくなると思います。
好立地であれば、値引交渉と住宅設備の確認を専門業者とすることを前提に、リノベーション物件は買いだと思います。
S様のリノベーションマンションを買う上でのアドバイスまとめ
1.見た目はきれいで交換されてる設備は最新の物で申し分ない！
2.リフォーム費用を考える必要なく中古マンションを買える！
3.給湯器とキッチンのディスポーザー寿命は約10年！交換されてない物件は気をつけろ！
4.引き渡し前に水回りと住宅設備は専門業者にみてもらえ！
5.不動産会社は安く物件を仕入れてるはず！価格交渉をしろ！
6.好立地で価格交渉と事前の設備チェックが前提で「リノベーション物件は買い！！」
