「今住んでいる分譲賃貸を購入したい」その場合メリットは多いです

分譲タワーマンションと青空

不動産会社slopeの坂です。

「今現在、当時分譲であったマンションを個人のオーナーから賃貸で借りているんだけど、この部屋を購入したい」と考えている方へ。

今回は、今住んでいる分譲賃貸マンションを購入する場合はメリットが多いと思う理由と、どうすればその分譲賃貸を購入できる可能性があるのかについて書いてみたいと思います。

借りている分譲賃貸購入のメリット

そもそも分譲賃貸マンションとは、当初は新築分譲マンションでも、購入した方が貸し出すと分譲賃貸マンションとなります。

分譲仕様のため、造りもオシャレでしっかりしていて、人気が出ることも多いのが特徴です。

そこで、分譲マンションが賃貸に出ているタイプの部屋を借りている方で、その部屋をそのまま購入できた場合のメリットを、考えつくところで上げてみたいと思います。

  • 月々の支払いが下がる
  • 物件探しの手間無し
  • 生活環境が変わらない
  • 仲介手数料の割引も?

月々の支払いが下がる

現在は超低金利時代とも言われており、家賃よりも、住宅ローンの支払いの方が安いというのが普通です。

さらに、住宅ローン減税の恩恵を受けることができれば、なおさら購入のほうが支払いは安くなります。

参考:【賃貸vs持ち家の驚きの差!?】東京の築15年中古マンションで2年間の実コストの計算結果は!?

物件探しの手間無し

賃貸でも物件探しというのは、なかなか労力と時間を使うものですが、購入ともなると、物件を見る目はもっとシビアになってくるため、なおさら労力と時間を費やします。

ですが、今住んでいる物件を購入するのであれば、物件探しそのものを飛ばすことができます。

これは、体力的にも時間的にもメリットと言える点となります。

生活環境が変わらない

生活環境はいまと全く同じと言っても過言ではありません。

賃貸から購入に変わった次の日でさえも、いつもと同じような暮らしが続き、同じ時間に出社し、同じスーパーやコンビニに寄り帰宅することができます。

変わる点と言えば、支払いが賃料でなく、住宅ローンの返済に変わることと、購入した場合は、マンションの管理組合員となるため、発言権をもち、マンションの運営に投票を投じることができます。

また管理組合の役員は輪番制でまわってくるため、いずれはそういった役員になる可能性も出てきます。

仲介手数料の割引も?

これはもしかするとですが、間に入る仲介会社にもよりますが、仲介手数料をおまけしてくれるかもしれません。

というのは、先ほども出てきた物件探しというものがなく、売主と買主の条件調整と契約手続き、住宅ローンの段取り、引き渡し(決済)の段取りくらいで業務が完了するためです。

物件が決まっているということで、仲介手数料が節約できるのであればかなりのメリットがあります。

売買の仲介手数料の上限金額は、物件価格の3%+6万円+消費税のためかなり大きいです。

例えば、4,500万円の物件であれば、約155万円です。大きいですね。

この金額が、例えばですが、半額になったとしたら、約77万円の費用が減ったことになります。

もし、こういった仲介手数料のディスカウントを受けることができるのであれ、多きなメリットであると言えます。

弊社ではこういったサービスはもちろん行っています。

分譲賃貸購入はメリット大!

このようにみてみると、今住んでいる分譲賃貸を購入したいという人にとってメリットは多いということがわかります。

ですが、転勤族の方や引っ越しを定期的にして環境を変えていきたいという人にとっては、購入ということ自体がデメリットになる可能性もありますので、そのあたりは十分な検討が必要です。

なぜ分譲賃貸が出てくるのか?

ところでなぜ、購入したマンションを貸すのか?

それには、様々な理由があります。

  • 家族が増え手狭になった
  • 転勤
  • 子供の通学のため
  • 親と同居するため
  • 初めから投資目的

これらは、よくある理由の一例です。

家族が増え手狭になった

一般的な1LDK~2LDK(50~60㎡)で家族が3人、4人と当初よりも増え、子供が自分の部屋が欲しいとなってくることが想定されます。

そうなってくると、手狭になってくるため、買い替えや今の部屋を賃貸で貸し出し、別の賃貸へ移り住む方も出てくるでしょう。

家族が増えれば当然、荷物も増えてくるため、収納面でも手狭になってくるかもしれません。

転勤

ご主人の転勤により、家族で転勤先に何年か移住するということもあるでしょう。

そうなった場合は、転勤の期間中は今の持ち家を貸すという選択をする方は多いです。

実際に私もそういった方の、賃貸の貸し出しのお手伝いをすることもあります。

転勤する本人にとっては賢い選択と言えます。

子供の通学のため

例えば、以前こんなケースがありました。

子供が国立の小学校の試験に合格したのだが、通学時間が40分以内となる場所に家族が住んでいないといけないというのが条件ということでした。

そのため、今の持ち家(マンション)を貸し出すという家族がいらっしゃいました。

親と同居するため

親御さんとの同居をするために、今のマンションを賃貸へ出すか、売却するかと選択される家族もいらっしゃいます。

この場合は、親御さんと2世帯住宅を建てたり、親御さんの家を建て替えたりといったことになってくるケースです。

今の持ち家は賃貸か売却かというのは、それぞれの家族の考え方にもよるところです。

私の個人的な考えですと、今のマンションを売却しなくても、二世帯住宅を建てたり、新たな同居用の住宅を購入できるのであれば、貸した方がいいのではないかと思っています。

初めから投資目的での購入

新築マンション分譲時に、そもそも当初から投資目的で購入される人たちも一部いらっしゃいます。

特に最近では外国の方々も、投資家として日本の人気エリアの新築マンションを購入することがあります。

事実、弊社は東京都中央区の不動産会社ですが、周辺では新築で分譲されたファミリー向けの新築マンションが未入居の状態で賃貸でちらほら出てきます。

そういった分譲賃貸マンションの新築物件を賃貸で探している方もいますので、そうなると互いの利は一致しているということになります。

※分譲賃貸をする場合、銀行はOKか確認を

賃貸に貸し出す場合の話に少しそれますが、住宅ローンはあくまで、自分たちが住むための物件に対して、銀行がお金を貸してくれるものです。

そのため、賃貸へ貸し出す場合は、自身が住宅ローンを借り入れしている銀行の規約については要確認です。

最悪の場合は、住宅ローンの残債の全額一括返済を迫られる可能性もありますので要注意です。

そもそも、初めから投資目的で住宅ローンを借りることはご法度です。

参考:不動産投資を住宅ローンのフラット35でやってはいけません。全額一括返済のリスクあり

分譲賃貸の購入方法は?

分譲賃貸を購入する手段として考えつくのは、今現在の賃貸の部屋の管理会社を通じて、オーナー(所有者)に質問してみることが思いつくところです。

マンション全体の管理会社ではなく、区分管理をしている(今借りている部屋を管理している)管理会社に聞いてもらうということです。

管理会社はオーナー様から依頼を受けてその部屋を管理していますので、当然オーナー様と繋がっています。

そのため、管理会社を通じてオーナー様へ「売却の意思がありませんか?」といことを聞いてもらうのが一番早いです。

「売ってくれるなら買いたい」ということを、管理会社にそれとなく聞いてもらうということです。

仮に、オーナー様が売却意思があるのなら、そこから価格の話に発展していくことになるでしょう。

そうなってくると、今現在借りている分譲賃貸の購入というのが現実的になる可能性は出てきます。

もちろん、価格が折り合わなければ最終的にはまとまらない話ではありますが。

加えて、仮に話がまとまった場合は、その管理会社がその売買の仲介会社となると思いますので、先ほど書いた、仲介手数料の件も相談してみることをお勧めします。

おまけしてくれる可能性は高いと思います(弊社では行っています)。

 

ここで一つ、分譲賃貸購入での体験談を紹介します。

【体験談】購入マンションに分譲賃貸が増えてきて

■京都府N様女性

結構大きな規模のマンションで、バス停も近く電車までも徒歩圏内で通勤や通学に便利な新築マンションとして販売されました。

新築で購入し7年目になります。ただ、2LDKの為少し手狭になってきています。

我が家は子どもが3人です。子どもが2人以上いるご家庭は、引っ越しを検討されるようになって来る様になりました。

小学校低学年の間は良いのですが、一緒の部屋は嫌といいだすようになってきています。

我が家でも検討しつつ、住み心地が良いのでもう少し後でもいいかなと思っていたのですが・・・

何世帯か転勤なども含め、引っ越しをされていき空き部屋が出だしました。

そこまでは良かったのですが、新しく引っ越しをされて来られる方達はなんと賃貸での入居者の方がほとんどでした。

いわゆる分譲賃貸マンションが多くなってきたのです。

 

私達が購入するときは、マンション説明会みたいな集まりもあり、入居者心得などの規約もありました。

ですが、分譲賃貸入居者の方は賃貸契約の中での決まり事しか知らないのです。

そのせいか、マナーがかなり悪いのです。

本人からしたら、前の賃貸の考え方と一緒なのでしょうが、通路に荷物を出しっぱなしだったり共有のフロア部分に自転車を置いたりなど、自由気ままです。

そこの子どもが廊下で自転車を乗っていて、知らずにドアを開けたら「危ない」と言われたこともあります。

どっちが危ない!って心で思いましたが、同じ階で揉め事は避けたいのでガマンしています。

他のフロアの方も同じ様な事をぼやいています。

特に酷いのがゴミマナーです。一応毎朝8時半までは捨てることができます。

その後、管理人さんが市の規定日にまとめて出してくださります。

集配はマンションが一括で行ってくれますが、市の指定のゴミ袋は使用しなくてはいけません。

大きなマンションですので、週2回の市のごみの日には、山盛り外に詰まれています。

賃貸組の方もゴミの出し方は聞いているはずですが、守ってない方がほとんどです。

昼夜関係なくゴミは出すし、指定のゴミ袋も使用していません。

分別なんて全くしている様子はありません。

管理人から聞き、管理会社も通達を出すにも誰か特定する事もできず、回覧が回るだけです。

それも読んでおられるか分かりません。

 

分譲賃貸入居者だけが悪いとは思いませんが、分譲マンションとして購入した者からすると、マナーが悪い方が多くなると今後の査定も下がってくるのではと思います。

買い替えをいずれ考えている者からすると、正直すっごく迷惑です。共有部分も汚れてきます。不快です。

最初から住んでいる者で署名を集め、マンション側に新しい注意事項をまとめ、分譲賃貸入居者にも配って欲しい旨は伝えました。

1カ月ほどしてから、ゴミと共用部分などの使用の仕方などのプリントが配布はされました。

ですが、あまり変わってない様な気がします。人としてマナーは守って欲しいものです。

体験談おわり

分譲賃貸購入のデメリット

ここまでは、分譲賃貸におけるメリットのほうにフォーカスしてきましたが、今の体験談を踏まえ、もしかすると分譲賃貸購入のデメリットになりうるかもしれない項目を書いていきます。

  • 購入組・賃貸組の意識の差?
  • マンション役員への抜擢?

購入組・賃貸組の意識の差?

分譲賃貸の部屋が出てくるということは、同じマンション内で「買った家族」と「借りている家族」が一緒に生活することとなります(家族であるとは限らず、単身の方やカップルの方もいると思います)。

賃貸で入居する家族も、もちろんマンションの管理規約やモラルは守らなければいけないのは当然です。

今回の体験談は少しマナーが悪い極端な例でしたが、もしかすると借りている方の方がマナーが悪い可能性もあるかもしれません。

あくまで可能性があるかもしれないという点です。

購入している人は資産価値も意識するものです。

この点は、賃貸で借りている人は考えない項目です。

そういった意味では、購入組と賃貸組では意識の差が生まれてくる可能性はあります。

マンション役員への抜擢?

マンションの管理組合の役員をやりたくはないけど、順番(輪番制)で回ってくるものです。

私自身も今現在ちょうど順番がまわってきて理事をやっているところです。

マンションを運営していくのは、管理会社と住人で組織する管理組合です。

お金の収支の件やマナー、管理についてなどなど、話し合いは定期的に行われます。

役員をやりたくないという人も多いのは事実ですが、役員がいないとマンション運営は成り立ちません。

私の場合、仕事柄、理事になることについては全く抵抗がありません。

かえって、今現在、理事会を通じて改めてマンション運営について勉強になったことも直近でありました。

理事になったからといって、そこまで時間的・体力的な負担が大きいわけではありませんのでご心配なく。

デメリットをあげたが、やはりメリットの方が多いと思います

最後に、デメリットになるかもしれない項目をあげたのですが、やはり分譲賃貸の購入はメリットの方が大ききいと思います。

「今住んでいる分譲賃貸を購入したい」と本気で思っている方は、ぜひ管理会社へ一度相談してみることをおすすめします。

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