「中古マンションの管理費が高い」こんな物件買いますか?

高価なダイヤモンドが輝いている

新築でも中古でも、管理費が高いマンションというのは存在します。

そういったマンションは購入検討に値するでしょうか?

ここでは、管理費が高いマンション購入にまつわる体験談を取り上げていきます。

【体験談①】気に入った中古マンションの管理費が高い(東京都女性)

中古マンションを購入するときは何が決め手になるでしょうか?

築年数や立地、金額などいろいろあると思いますが、忘れてはいけないのが管理費です。

実際、私の場合は管理費が最終的にマイホーム購入の決め手になりました。

 

家を探していた時期は約半年ほどで、2011年の夏から2011年末ごろまででした。

主に東京都内の駅徒歩10分以内の家を探していました。

全部で見学したのは合計10件ほどになったと思います。

そのうちの一つは、きれいに手入れされた作り込まれた庭がありました。

部屋も広く、少し古かったものの大きなリビングがあり、悪くないなと思いました。場所も手ごろでした。

しかし、庭の手入れ代金ともいうべきか、なんと管理費と修繕積立金を合わせると月6万円程度必要だったのです。

 

20年で1,440万円の管理費は高い

人によっては高くない金額なのかもしれませんが、長期で払うと考えるとそこそこの高額になります。

6万円×12カ月×20年=1,440万円

長期でずーっと管理人にお金を払い続けることになれば、ローンを払い終えたとしてもそれなりの金額を払っていかなければならないことになります。

母は「あの庭に払ってると思うとなあ・・・」と言っていました。

 

管理費に加えて駐車場代も

しかも、私の家族の場合は、父が自営業をやっている都合上、どうしても車を所持しなければなりませんでした。

候補物件の中には駐車場がもともとついているものもありましたが、そちらの物件の場合は立地がよくないなど、別の条件で却下となりました。

駐車場代金を考えると、プラス3万円程度を維持費として考える必要があります。

 

「自主管理」の中古マンションは管理費が安い

最終的に決めたところは、自主管理のところでした。

ここは管理費と駐車場費をすべて合わせて5万円弱

不動産店に聞いたところ、「自主管理だから安くなっている」とのこと。

私自身は、正直自分では自主管理のメリット・デメリットがよくわかっていなかったのですが、不動産会社に勤務する友人に訪ねたところ、

「ブランドとかペットショップみたいなものを想定してほしい。よく知っているブランドが作っているバッグや、安心できるペットショップで売られている犬には人気が集まる。

それと同じようなもので、自分で作ったり、犬を育てたりすることが問題なければ大丈夫」

というコメントをもらいました。

要は「自分で住みながらマンションを維持・管理していけるのなら大丈夫」という事です。

一軒家だったら、自主管理も何も、自分で管理しなくてはなりませんし、このマンションは戸数が10戸程度と少ないものでした。

自分で一戸建てを持っても、結局自分で管理することは変わりません。

結局、管理費の安さが決め手になり、この中古マンションを購入しました。

 

中古マンションの管理費・修繕積立金の「高い安い」にも注目

中古マンションは長期を見据えた買い物です。

それを考えると、管理費や修繕積立金も考慮した上で購入する必要があります

中古マンションを購入する時は必ず注目してみてほしいと思います。

 

【体験談②】「管理費が高いマンションだった」え?管理費って何?(大阪府S様)

マンション購入にあたりモデルルーム見学前に最低限の知識を身に着けなければまずいです。

 

マイホームを購入しようと思ったきっかけは、私の妊娠でした。

現在、住んでいる賃貸マンションは駅から少し離れた坂の上にあり、自宅の近隣には保育所やスーパーがなく不便な場所で、産後は仕事に復帰する予定の私にとっては不便な場所だったからです。

 

スマホに不動産関連のアプリをダウンロードし、いろいろと物件を検索していると、ひとついい物件を見つけました。

それは、実家の近くの環境の良い場所に全戸約400戸の大型分譲マンションが建設されているという内容でした。

 

モデルルームへ

私はさっそく資料を請求し、主人と一緒にマンションの優先案内に参加しました。

優先案内会では物件のプロジェクト映像やマンションの完成模型、モデルルームの内装など見学しました。

その後、営業マンと購入したい間取りや予算についての話になり、私たちの予算は5,000万円以内で4LDKの間取りを検討していると伝えました。

しかし、そこの物件の価格は意外と高く、4LDKとなると6,000万円台になるとのことでした。

「6,000万円だと住宅ローン返済に苦労する」と相談したところ、営業マンの方はこう切り返してきました。

「今は低金利時代なので購入するなら今が絶対いいですよ。賃貸だと毎月同じような金額を払っても資産にならないし、マンションを購入すると住宅ローン控除も受けられるのでお得です。」と……。

私たち夫婦はマンション購入に対して無知だったので「それもそうだな。」と思いました。

また共働きだった為、二人合わせた年収が約800万円だったのですが、そのことを営業マンに伝えると、「年収800万円もあれば6000万円台の物件も余裕で購入できます。」と毎月の住宅ローン返済額を提示してきました。

その毎月の返済額は、今支払っている家賃より1万円程度安く、私たち夫婦は念願のマイホーム購入に気持ちが高まりました。

そして次回のマンションの優先販売会の予約を取り帰宅することにしました。

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「管理費&その他」の存在を知る

その後、実家の両親に「新築マンションの案内会に参加して、私たちの年収なら6,000万円台の4LDKマンションを、毎月この程度の返済金額で購入することができると喜んで話しました」

すると父は、「毎月の住宅ローンの返済額はこれだけかもしれないが、その他にも修繕費や管理費、固定資産税、駐車場代、物件契約をする時の諸経費が別にかかるのは分かっているのか?」と……。

駐車場の費用がかかるのは知っていましたが、その他に費用が別途発生することをまったく知りませんでした。

住宅ローン返済額に修繕積立金や駐車場代、管理費を含めると今の家賃よりも3万円も高くなる計算になりました。

あと頭金とは別に諸費用が、物件価格の3%~5%もかかることをまったく知りませんでしたので、その費用も準備しないといけないと思いました。

 

マンション購入にあたり最低限の知識を

今回の事を両親に相談していなかったら、私たち夫婦は次の先行予約販売で、あやうくマンションを購入してしまうところでした。

 

やはりマンション購入する時は夫婦だけで決めず、マンションを購入した知り合いや両親などまわりの目上の人に必ず相談することが重要だと思いました。

両親に注意された後は、無知という事がどれだけ危険なことなのかと思い知らされたので、今後のマンション購入のために書籍を熟読し知識をつけることが大事だと思いました。

 

しかも、私たちが購入を検討していた物件は無駄に豪華な設備が多く、居住者専用AVルームや、ペット用施設、居住者専用カフェなどが併設されていた分、管理費が他の物件と比べると以上に高かったのです。

モデルルームの見学に行くと豪華な設備に感情が浮かれてしまう可能性があるかと思いますが、一歩引き冷静に、

「この設備は本当に必要なのだろうか?」「この設備のせいで無駄な管理費を払うことになるのだろうか?」と考える必要があると今回の事で痛感しました。

特に若い20代ぐらいの夫婦は知識がないと、営業マンの口車に乗せられる可能性があるので、モデルルームの見学に行くまでに自分たちで知識をつけておく、もしくはマンション購入者や目上の人に物件についての資料等を見てもらう必要があると思います。

購入してしまってからではどうしようもないので、購入前にしっかり下調べをするのが肝心だと思います。

 

【体験談③】同じ場所にある中古マンションでも管理組合が違うからAよりBマンションの方が管理費も修繕積立金も高い!?(埼玉県40代女性)

2003年埼玉県郊外に中古マンションを購入

 

私が住むマンション群は同じエリアに同じ名前で、分譲の管理組合が二つとURの賃貸棟が複数建っている複合的な団地です。

中古で購入した時には、とにかくその部屋が気に入ったので決断していたのですが、遊歩道を一本挟んで隣接している管理組合の物件との大きな違いを知って衝撃を受けたのでした。

 

というのも、同じ場所に建っているマンション群で、仕様や広さによってさまざまな部屋のタイプがありますが、似たような規模であれば、リフォーム済みやその部屋のコンディションによる差異はあっても価格はそれほど違うわけではなかったのです。

しかし、周囲の方や自分が所属している管理組合の人と話したり、ポストに入っていた不動産売り出しのチラシを見ていて、あることに気づきました。

「どうして管理組合が違うだけで管理費と修繕積立金がこんなに高いの?」

私が住んでいるのがA管理組合。お隣のエリアがB管理組合とすると、AよりもBが管理費で毎月ほぼ1万円、修繕積立金は5千円高かったのです。

A管理組合は、毎年輪番で決まる理事らが中心となった自主管理。

B管理組合は、長期修繕計画や日常の様々なことにもコンサルタントの会社を入れているので、その分の金額が増え、また修繕計画も数年おきにあれこれ手をかけているので、積立金も高くなる、という事でした。

 

普段、マンションのチラシやネットの検索で気にするのは総合的な価格と、住宅ローンの毎月の支払金額のシミュレーションがメインではないでしょうか?

しかし、いざ住んでみると毎月のように少なくとも2万円以上が管理費・修繕積立金という固定費が出ていくのに、その数字は比較的小さく書かれていることが多いのです。

また、近所で『24時間対応の管理室があって、昼間はコンシェルジュ、夜は警備員さんが常駐している』という巨大マンションは、管理費だけで毎月3万円越えだという話を聞いて、衝撃を受けました。

住まいを管理していくためには、それほどのお金がかかるのだ、ということは、マンションを買う時にもっと広報されるべきではないか、と思ったのです。

 

新築でも中古でも、まずその管理体制と、毎月出ていく固定費(管理費・修繕積立金)を調べてみることは、その後の生活に大きく役立ちます。

自主管理のマンションでは比較的安価ですが、輪番などで管理組合や大規模修繕で役員になってしまうと結構な負担です。

高齢化もあり、全員がその役割を分担できるわけではないので、その不平等感も問題です。

外部のコンサルタントや、管理会社にその多くを委託するのは、平等にお金を出せばできますが、毎月の負担は増えていきます。どちらが良いかはそのご家庭それぞれですが。

マンション選びに関してはこういうファクターも大きくかかわってくるのだということを頭の片隅に置いて探していくことをおすすめしたいです。

 

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