【基本】マンションの修繕積立金が上がるかどうかを購入前に確認するのは当たり前

棒グラフのレポートをコーヒーを飲みながらチェックしているイラスト

特に中古マンションの売買では、「購入後に修繕積立金が上がるかどうか」は毎月の出費となるため非常に重要なことです。

そこで今回は、マンションの修繕積立金について、

  • 実際に購入後に上がってビックリしたという失敗談
  • 購入前に上がるかどうか確認することは簡単かつ当たり前

という話をしていきたいと思います。

当社は東京の中央区日本橋兜町にある不動産会社です。

この記事を書いている私自身も、自宅の中古マンション購入前には、「〇ヵ月後に修繕積立金が9,500円上がる」というこを、購入前に知った上で購入の決断をしました。

これからマンション購入を検討している方は、必ず覚えておいて下さい。

【体験談①】中古マンションへ引っ越して2週間。修繕積立金が8,000円上がる!?(宮城県30代女性)

夫婦と幼児の3人家族です。

子供の入園を翌年に控えたタイミングで引っ越しを考え始め、2018年に築10年の中古マンションを購入しました。

物件自体はとても綺麗な状態で、希望していた地域での生活が始まりとても楽しく生活していますが、入居後すぐに驚いたことが1つありました。

それは、マンションの修繕積立金についてです。

 

契約前に物件を内見した段階で、月ごとの修繕積立金の他に2020年に修繕積立基金として約24万円分の徴収がある、2025年を目安に値上がりを予定している、という話は不動産会社の営業担当者から説明を受けていました。

我が家の場合は月々の管理費と修繕積立金の支払いが約2万円。

そして月々の住宅ローン返済をしながら約2年後の修繕積立基金も少しずつ用意していかないといけないな…と漠然とは考えていました。

ですが正直なところ、マンションに入居するのが初めてだったこともあり、住宅ローンに比べて毎月の管理費と修繕積立金の重要性はあまり深く考えていませんでした。

 

しかし、引っ越し完了して約2週間後に、突然マンションの管理会社から「修繕積立金改定について」という書類が届き、驚きました。

その書類を読み進めると、私達が売主さんと顔を会わせてマンションの引き渡しの手続きをしていたほんの数日前に、マンションの定期総会が開かれていたようでした。

その定期総会では、2020年に予定していた修繕積立基金の徴収は各家庭の負担が大きくなること、金額が大きいため未納になる家庭が出てくる可能性があるため、月ごとの修繕積立金で徴収した方が良いのではという声が上がったとのことが書かれていました。

2020年に修繕積立基金として徴収するのをやめ、来年1月から上乗せすることに決定した、という内容のものでした。

我が家の場合はマンション契約時に知らされていた修繕積立金の金額より約8,000円、毎月の支払い金額が増えることになってしまいました。

 

中古マンションを購入する際、立地、将来性、通勤時間、部屋の状態や建物の金額、住宅ローンが組めるかどうかなどは夫婦で話し合っていましたが、今まで住んでいた賃貸アパートとは異なり、マンションの場合は住民による定期総会が開かれること、その総会によって修繕積立金の金額の改正や修繕計画の変更が出る可能性もあるということも考えておかなければいけないのだと気付かされた一件でした。

我が家のようなタイミングで値上がりをすることはなかなか無い事だとは思いますが、物件購入を決めてから引き渡し完了の手続きの間の段階で、営業担当の方に一度修繕積立金の値上がりやマンションの定期総会の時期等を確認をとっておくのが良いかもしれません。

【体験談②】中古マンション購入後に修繕積立金やその他費用も上がり…(千葉県30代女性)

◆2014年に中古マンションを購入

家族でアパート暮らしをしていましたが、家賃を払ったり、二年ごとの更新料を払うことが嫌になり、思い切って家を買う決断をしました。

実家の近くに住みたかったので、住みたい地域が限定されていました。

私はズボラな性格なので、一軒家だと庭の手入れや掃除、戸締りなどが面倒なため、管理がしっかりしているマンションにこだわっていました。

実家に近いマンションで新しいマンションはありませんでした。

一戸建てと違い、マンションはここに住みたいと思っていても、新築マンションがいつ建つかもわかりませんし、新しく建つ情報があったとしても、年月がかかり、いつ引っ越せるかわかりません。

そのため、今ある中古マンションに絞って探すことにしました。

一番新しくても築11年のマンションしかありませんでした。

幸い、そのマンションは広くて作りもしっかりとした感じで、学校から近く、駅からもそう遠くなく、条件にピッタリでした。

すぐに引っ越したかったのですが、空いている住戸がなかったため、空きが出るまで毎日不動産情報をチェックしていました。

運よく一戸空きが出て、すぐに内見し、即購入しました。

これを逃すと、次に物件が空くのがいつになるのかわからないので、少し焦って決めてしまいました。

築年数が気になってはいましたが、実家近くのマンションにこだわっていたので、即決でした。

 

しかし、新築マンションではないため、10年以上使われていた給湯器はすぐに取り換えなければならず、お風呂もトイレも劣化していて、もうすぐ買い替えないと壊れそうです。

修繕積立金も入居後に一気に値上がりしてしまいました。今後はさらに値上がりするそうです。

引っ越し当時は無料だった駐輪場もお金を取られるようになり、マンションの修繕費に充てる名目で、さまざまなもの(共有スペースの利用など)が有料になりました。

契約の時には話がでなかったことが、入居後に次々と出るようになり、支払いに追われています。。

アパートに暮らしていた時と同じくらい月々の支払いがあり、痛い出費です。

 

中古マンションは、新築の時と、年数が経った時とでは修繕費などの諸事情が変わってくるようです。

それを知らずに購入し、後からかかってくる金銭事情を知りました。

立地ももちろん大事ですが、中古マンションを買うのであれば、今は発生していない支払いでも、これからどんな支払いが予想されるのか、きちんと調べたり聞いたりして、理解した上で購入すべきだと思います。

家を買うというのは、とても大きな決断で、大きな買い物です。即決せずに、色々な視点から調べたうえで、納得して購入することをお勧めします。

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体験談おわり

【結論】修繕積立金が上がるかどうかはそもそも事前に確認すべき基本項目

2つの体験談からわかることは購入前の基本的確認の甘さです。

重要事項に関する調査報告書

まず、この書類は物件を取り扱う不動産会社がマンションの管理会社から取得しています。

修繕積立金が上がるのかどうかはこの書類をみればわかります。

この書類を取らないでマンションの売買契約を結ぶということはありません。

この記事を書いている私自身、不動産業界の人間であり、自宅のマンションは中古で購入しました。

購入前にこの重要事項に関する調査報告書にも目を通し、「修繕積立金が〇月より9,500円上がる」という情報を知った上で、購入の決断に至りました。

毎月のランニングコストとなるため、9,500円は大きいですが、それを加味しての決断のためもちろん後悔はありません。

重要事項説明

マンションの売買契約時に重要事項説明というものが、不動産会社の宅地建物取引士の説明のもとで行われます。

ここでも、修繕積立金と管理費の値上げ予定というのは説明義務があります。

買主の立場でいい加減に説明を聞く人はいないと思いますが、大きな買い物のため、しっかりと聞いていれば聞き逃すことはないはずです。

修繕積立金が急に上がるケースでは

体験談①で出てきた、修繕積立金の徴収方針が急に変わったという少し特殊なケースですが、これは事前に知ることは果たしてできなかったのでしょうか?

正解としては、そんなことはなく、事前に、「上がる可能性が高い」とう情報は十分にキャッチできるものです。

理由としては、突然修繕積立金を8,000円上げる方針に転換するということはあり得ないわけですし、管理組合の総会でそもそも事前に議論されているはずだからです。

直近の総会の内容については管理組合に聞けばわかることですし、総会議事録を取得できることも多いです。住人にとっても周知の事実であったはずです。

今回の体験談については、間に入った不動産会社の確認不足か、買主側へうまく説明が伝わっていなかったのだと思われます。

やはり、突然に毎月8,000円の支出増を知るということは家計に大きな影響を与えてしまうため、マンション購入前にはしっかりと確認してもらうべきです。

購入前に基本的な2項目の確認を

マンションの修繕積立金というのは、長期的な修繕計画を考え、住人みんなで積み立てていくものであり、マンション運営にとってなくてはならないものです。

通常、上がることはあっても、下がることはまず考えられません。

すなわち、上げるには必ず理由があり、上げるにはマンション管理組合の総会での話し合いがあり、必ずマンションの住人は事前に知るものです。

マンション購入前には、修繕積立金が、

  1. 上がる予定があるのか?
  2. 上げるかどうか検討中か?

この2点については必ず確認した上で購入の検討をしましょう。

2点とも重要事項説明にも記載する事項なので、不動産会社が必ず確認している項目なので内容を聞くだけです。管理費についても全く同じことが言えます。

※注意:新築時から修繕積立金が永久に上がらないマンションの長期修繕計画というのは存在しないので、ご注意下さい。