新築一戸建て(建売)購入契約後~引き渡しまでの流れを解説


新築一戸建て建売)の購入契約(売買契約)の後から引き渡しまでの流れに関するご質問は非常に多いです。これはほとんどの方が一生のうちに一度あるかないかのことなので「身近な事」ではないので当然だと思います。

加えて、この新築一戸建て(建売)購入後の流れは意外とやることが多いです。大きな買い物のため住宅ローンを組む手続きがあったり、不動産を自分の名義にするための登記の手続きがあったり、建物の内覧会で状態を最終確認したりと様々なイベント事をこなしていかなければなりません。

この新築一戸建て(建売)購入から引き渡しまでの期間が短ければ短いほど当然忙しくなりますし、売買契約時に建築中物件だった場合などは建物完成まで引き渡しを待つ必要があるため当然引き渡しまでの期間が長くなるので短い場合よりは余裕が出てきます。

購入するまでのマイホーム探しもいろいろ大変なことがありますが、この購入後の「残務」も意外とやることが多いので流れを解説していきます。

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新築一戸建て(建売)購入契約後から引き渡しまでの流れ徹底解説

実際に順番を追って新築戸建(建売)の購入から引き渡しまでの流れを追っていきたいと思います。

 

1.売買契約:2時間程

まずは建売購入契約、「不動産売買契約」です。重要事項説明書と売買契約書の読み合わせ後に署名と押印を行い契約が成立します。

 

2.住宅ローン事前審査申込み~承認:2日~1週間程

売買契約が済んだら住宅ローン事前審査を速やかに行います。この住宅ローン事前審査は契約前に予め承認を得てしまうケースもありますので、その場合は次の3の住宅ローン本審査申込みへ進みます。

『必要なもの』

  • 申込書
  • 源泉徴収票(又は確定申告書)
  • 本人確認書類
  • 保険証

ここでは源泉徴収票が手元になく会社へ再発行してもらっている間に意外に時間がかかり、この後のスケジュールをタイトにしてしまうケースがあるので注意が必要です。年末に会社から直接受け取った場合はきちんと保管しておきましょう。

仲介会社や売主の不動産会社に銀行とのやり取りや書類提出などの一連の流れをサポートしてもらうのが一般的ですが、自分で動く分にも全く問題ありません。審査期間は通常2~3日で結果が出てきますが、金融機関によっては1週間程かかったりもします。

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3.住宅ローン本審査~承認:3日~2週間程

住宅ローン事前審査に通過したら次はすぐに住宅ローン本審査申込みに進みます。

『必要なもの』

  • 申込書
  • 住民票
  • 印鑑証明書
  • 課税証明書(又は住民税決定通知書)
  • 在籍証明書

ここでも各種書類の取得が遅れてこの後のスケジュールを圧迫することもあります。特に在籍証明書は会社へお願いしてから意外と時間がかかってしまう事もあります。この必要な書類関係は利用する金融機関や勤務先などによっても変わってきます。

この住宅ローン本審査も通常2~3日で結果が出てきますが、金融機関によっては1週間~2週間程かかることもあります。

 

ローン特約に基づく契約解除期日

この住宅ローン本審査は売買契約書に記載の「ローン特約に基づく契約解除期日」までに承認されておく必要があります。つまり住宅ローン本審査に通過しておく必要があります。一般的には売買契約から3週間~1ヶ月程です。

この日までに住宅ローン本審査の承認が得られなかった場合は当初の売買契約を白紙解約することができます。「ローン特約」とも言います。もちろん支払い済みの手付金も全額返還されます。

実際に不動産売買において白紙解約になるケースはほとんどありません。その理由は事前審査を先にするなど、不動産仲介会社や販売会社がローンの白紙解約を事前に回避するように行動する慣習があるためです。逆に言えば、買主・売主・不動産会社にとって白紙解約というものは、それまでの労力などが全てパァとなってしまう非常にダメージの大きいことだということになります。

4.建物表示登記の手続き~完了:1週間程

新築一戸建て(建売)はこの表示登記をする必要があります。または表題登記などとも呼ばれます。

 

表示登記とは

最終的には引き渡しの時に土地と建物は買主の名前で登記され、両方とも自身所有の不動産となります。

ですが新築の場合は、言わば新築の建物は初めてこの世に生まれてきた赤ん坊の状態のため出生届がされていない状態です。そこで買主の名前で出生届ならぬ表示登記をしておきます。

土地家屋調査士へお願いする形となります。土地家屋調査士の報酬を含めて一般的にはだいたい10万円~といった相場です。表示登記をしておくことで引き渡し時に土地と建物の登記が完了します。

正確な表現ではないのですが、わかりやすく説明するために表示登記を「仮登記」、最終的な引渡し時の登記を「本登記」と呼ぶ不動産営業マンもいます。

『表示登記で必要なもの』

  • 住民票
  • 印鑑証明書
  • 委任状

実際には売主や不動産会社によって必要書類が増えることもあります。

表示登記が完了していないとこの後の住宅ローンの契約(金銭消費貸借契約)へも進めないので、不動産会社と連携を取り、余裕を持ったスケジュールを組んで申請されることをおすすめします。

 

5.建物内覧会(引渡し前立会い):30分~1時間程

建物の確認を現地で行います。

売主あるいは建物を建てた施工会社立会いのもと出来上がりの確認や設備関係の説明、キズの確認などをします。キズを売主・買主双方で確認した場合は引渡しまでに可能な限り売主側で補修する形となります。

加えて境界の確認も行います。隣の土地や道路と自分の土地の境界のポイント(プレートや石の印)を確認します。

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6.金銭消費貸借契約(金消契約):1時間程

金銭消費貸借契約(きんせんしょうひたいしゃくけいやく)は名前が長いのでよく金消契約(きんしょうけいやく)と略されます。住宅ローンを借りる銀行との貸し借りの契約です。

ここで借入期間や変動金利、固定金利など最終決定して契約となります。契約なので住宅ローン自体を借りるのは最後の引渡し日になるので、もちろんまだ住宅ローンの支払が発生したりはしません

通常銀行で平日の営業時間内に行います。中には土曜日に対応できる銀行もありますので確認してみて下さい。

この金銭消費貸借契約より銀行営業日でだいたい中3日程経つと住宅ローンの融資実行に進むことができます。いわゆる引き渡し・決済へ進むことができます。

7.決済(引き渡し):1時間程

最後に決済(引き渡し)となります。購入不動産の土地と建物は晴れて自分の名義となり、所有財産となります。

住宅ローンはこの時点で初めて借りることになり、通常翌月か翌々月に住宅ローンの支払いが開始となります。

この日まで火災保険の加入会社と加入期間、商品選択なども終えている必要もあります。

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引渡し日の重要性

今までの1~6の工程が終わっていれば引き渡し日を早める事もできます。逆に工程をこなしきれておらず引渡し日を売主に頼んで伸ばしてもらうこともありますが、契約書で決められた事項なので期限までに引き渡しを受けると考えておく必要があります。

売主も事業として建売を分譲しているため、引き渡しの遅れはそのまま事業計画にマイナス要因となってしまいます。仲介会社としっかり連携をとって、やむ終えない理由がある場合を除き契約書上で約束となっている引渡し日を厳守する必要があります

 

引き渡し日当日に行うこと

引渡し日(決済日)当日は住宅ローンを借りる銀行で行います。所要時間は約1時間程です。

当日は買主・売主・不動産仲介会社・司法書士・火災保険会社が集まります。

この日までに自己資金・頭金は住宅ローンの融資を受ける口座へ入金しておきます。

 

住宅ローンの融資額が自分の口座に一旦全て入ります。そこからその場で行う一般的な流れです。

  • 銀行に支払う費用(保証料・融資事務手数料)はこの時点で差し引かれて口座に入ってきます。
  • 振込み伝票を書いて、売主に物件の残代金(残りの物件代金)と固定資産税などの清算金を払う。現金の場合もあり。
  • 現金出金伝票を書いて、司法書士に登記費用を払う。振込の場合もあり。
  • 現金出金伝票を書いて、仲介会社へ仲介手数料を払う。振込の場合もあり。
  • 現金出金伝票を書いて、土地家屋調査士へ表示登記費用を払う。振込の場合もあり。売主が代理で受け取り、土地家屋調査士かろ領収書を預かってきているのが一般的。
  • 現金出金伝票を書いて、火災保険会社へ火災保険料を払う。振込やクレジットカード払い、事前に入金済みの場合もあり。

以上が一般的な流れの決済日(引渡し日)当日に行う内容です。

 

売主より鍵を受け取り引っ越しが可能に!

引き渡し日に売主より建物の鍵や設計図書、保証書関係などを受け取ります。

引き渡し日から土地と建物は自分の所有となり引っ越しも可能となります!

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新築一戸建て(建売)購入契約後~引き渡しまでの流れ:まとめ

ここまでの購入契約~引き渡しまでの流れを仕事をしながらこなしていかなければならないので、不動産の購入後の「残務」は意外とあなどれません。

 

新築一戸建て(建売)購入契約~引き渡しの流れ:おさらい

建売契約~引き渡しの流れ

  1. 購入契約(売買契約):2時間程
  2. 住宅ローン事前審査申込み~承認:2日~1週間程
  3. 住宅ローン本審査~承認:3日~2週間程
  4. 建物表示登記の手続き~完了:1週間程
  5. 建物内覧会(引渡し前立会い):30分~1時間程
  6. 金銭消費貸借契約(金消契約):1時間程
  7. 決済(引き渡し):1時間程

※一般的な流れのため途中順番が前後することがあります。 

 

仲介会社と連携し夫婦分担で購入後の残務をこなす

新築一戸建て(建売)購入契約後~引き渡しまでの流れは非常にやることが多く大変です。

実際にはこの他にも引っ越し準備、引っ越し業者手配、カーテン屋さんと打ち合わせ、エアコン屋さんと打ち合わせ、照明器具購入、テレビアンテナ設置打ち合わせ、家具新調なども同時進行です。

 

マイホーム引っ越し後の気持ち良い新生活のスタートに向けて、購入後の「残務」を不動産仲介会社としっかり連携を取りつつ、ご夫婦でうまく分担してこなしていきたいところです。

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