建売業者が考える建売住宅の価格設定から販売戦略

建売住宅の価格設定は、周辺の建売住宅の相場を基準に設定されています。

そんなの当たり前の話ですよね、でも周辺の相場で売りに出ている建売住宅を供給するに至る過程が皆様は興味があるかと思いますので、そのお話をさせて頂きますね。

 

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建売用地の仕入れ経費

建売業者の命は土地の仕入れです。皆様も考えて頂きたいのですが、モノを売る商売をしていて売るものが無ければ収入は0です。なので土地の仕入れが命になります。

建売といえば1区画から何十区画の大型分譲地まであります。シンプルに1区画の建売住宅を例にあげますね。

ユーザーに販売する土地値は勿論相場に抑えなければなりません。そうすると仕入れ値は相場以下で無いと商売になりません。

土地を仕入れると経費がかかります。

  • 土地を仲介してくれた仲介業者への仲介手数料
  • 登記費用
  • 土地を買う為に銀行から借り入れた分の金利(1区画でも6か月の金利を見込みます)

この費用と利益を換算して土地値を相場価格に設定出来るように仕入れないといけないのです。

 

建売住宅の価格設定

しかし仕入れもライバルが沢山存在しますそれは他の建売業者です。

1つの土地情報がいろんな業者に回りますので、早いもの勝ちならまだ良いですが、欲しがってる業者間で値が吊り上がっていく場合があります。経費を含むと土地値が相場以上になってしまうのです。

そんな時はどうすると思いますか??

建物を安く建てるのです!

下請けの工務店や、自社施工(自社施工といっても大工さんや各職人さんを社員で雇っているわけではありません。直接発注することです)をし、協力業者に「今回土地を仕入れたけど高値で買ったから一件○○万円で仕上げて」と頼んで、土地建物で相場の価格に合うように仕上げます。

 

もう一つ高値でも仕入れる場合があります。それは同じ校区に建売住宅が売りに出ていないケースです。

お子様のいらっしゃるご家庭って学校が変わるのが不安で校区って凄くこだわりますよね。「校区内に建売住宅がない」そんな地域で建売をする場合に建売業者は強気に勝負します。

 

建売住宅の販売戦略

何区画かの分譲地の場合の考え方は、例えば10区画とすれば建売業者は10区画で経費別で3,000万円儲けると設定したとします。

普通で考えれば10区画共同じ価格のはずなのですが、売りやすい角地を少し高めの価格で設定して売れにくい区画を安値で設定します。

そして売れ残った場合は原価もしくは少しの利益で売る(逃げるといいます)こともあります。

その時は3,000万円儲からなくても完売させてしまって、次の事業の土地仕入れをした方が良いというのが建売業者の考え方です。

 

このように建売住宅の価格設定や販売戦略って様々な方法や思考が絡んでいるのです。

奈良県・不動産会社I様



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