建売住宅とは?マイホーム探しを始める方へわかりやすく解説


これからマイホーム購入を考えている人の中には「建売住宅」を買おうかと考えている人も多いと思います。

そんなこれからマイホーム探しをされる方へ、建売住宅とは何かをわかりやすく解説していきます。

 

まず簡単に言ってしまえば、建売住宅とは、よく「建売」と呼ばれるもので、建物を建てて売られる新築の一戸建てです。

つまり土地と建物がセットで売られている新築の一戸建てです。

よく住宅街を歩いていると、旗が立っていて「新築分譲中」なんていう看板を見かけると思います。あれが建売です。

この建売とは何かを解説していきます。「そんなの知ってるよ」という方は下の目次より興味がある項目や知りたい項目をクリックしてジャンプして読んでみて下さい!

 

建売は不動産会社が建てて売るもの

建売とは土地と建物のセット販売だということはわかったと思います。このセット販売というのはそもそも誰がセットとして商品を作って売っているのか?

これは不動産会社です。建売を建てて売ることが多いことから、不動産会社ではなく建売業者建売会社なんて呼ばれたりもします。

この建売業者がまず土地を買います。それからそこに建物を建てます。そして土地と建物をセットで販売するという順番です。

  1. 土地を買う
  2. 建物を建てる
  3. 土地と建物をセットで売る

こうして私たちが住宅街やチラシ、インターネットで目にする建売が売りに出てきます。

建売業者が建売という商品に仕上げて売りに出すという事で、注文住宅とは違いますね。

不動産屋さん

建売住宅とは建売業者が土地と建物をセットで販売する新築戸建。

 

土地と建物セットで販売される建売住宅のメリットとは?

建売業者が土地と建物をセット販売するのが建売という事がわかったところで、次にセット販売における一番のメリットに関してです。

これは「土地と建物を同時に買える」ことです。不動産用語をだとこう言ったりします。

  • 「土地と建物の引き渡しを同時に受けられる」
  • 「土地と建物を同時に決済できる」

つまり、土地と建物が同時に自分の物になるという事です。これは建売の中の大きなメリットの一つです。

なぜメリットなのかというと、注文住宅のケースを考えてみます。

まず土地を買います。という事はここから土地の住宅ローンがスタートしてしまうのです。

つまりこの時点から土地の住宅ローンと今の家賃を払っていく二重払いの生活がスタートしてしまうのです。

これは建物が完成して、今の賃貸を解約して引っ越しができるまで続きます。

その点、建売は土地と建物がセットで同じ日に同時に自分の物になるため、その日に合わせて今の賃貸を解約すればいいですね。

注文住宅の場合と比較すると家賃の節約と住宅ローンの節約になるのがおおきなメリットの一つです。

この土地と建物が同時に自分の物になるという点では、中古戸建マンションも物件として当てはまります。

注意点としては中古の場合は物件が自分の物になってからリフォームを始められるという点です。

物件がまだ人の物である時には当然リフォームはできないので、物件が自分の物になってからリフォームをスタートすることになりますので、リフォーム開始からリフォームが終わり引っ越しをするまでの間は住宅ローンと家賃の二重払いをすることになりますので注意が必要です。

ですのでセット販売のメリットは、建売と新築マンション、リフォーム済みの戸建とマンションは同じように考えても問題ありません。

不動産屋さん

マイホーム購入では金額が大きいため金銭感覚がマヒする事多くなりがちだが、1ヶ月分の住宅ローンや家賃の支払いに関してもしっかり計画を建てて可能な限り無駄を省いていきたい。

 

建売がよく販売されている理由とは?

建売はよくCMなんかでも聞きますが、日本全国で1日に数千棟建てる会社もある程たくさん建っては売れていきます。

ではなぜ建売はそんなに頻繁に売りに出されるのでしょうか?

建売が日本中でたくさん売りに出される一番の理由はやはり「需要がある」ということです。そのため今日も日本のどこかで「供給」され続けているのです。

マイホーム購入では戸建を買うか、マンションを買うか、といったところから入っていく方々も多いと思います。

では戸建を買おうと思ったときの選択肢は何があるでしょう?

選択肢は3つになります。

  1. 注文住宅を建てる
  2. 中古戸建を買う
  3. 建売を買う

その中で、「どうせ買うなら新築を!」と考える人が日本には多いのです。車でも新車の売れ行きがいい国として日本は知られています。

そうなってくると残りの選択肢は必然的にこうなります。

  1. 注文住宅
  2. 建売

あなたはどちらがいいですか?金額を考えないでどちらか好きな方を決めて下さい。

となると、ほぼ全ての人達が注文住宅を選ぶのではないでしょうか?

家族の希望を間取りにのせ、デザインにのせ、色にのせ、と「自由設計」のため希望を形に変えることを可能にする注文住宅はやはり人気があるのも当然です。

ではなぜ注文住宅ではなく建売がこんなにもたくさん売られていて、買い手がつくのでしょうか?

もうお気づきの方も多いと思いますが、ズバリ注文住宅よりも建売の方が安いからです。

そうなんです、建売は新築の戸建を買いたいとなった時に最も安く購入を実現してくれるものなのです。

※建売の中には高級をテーマに、注文住宅を建てるのが面倒と考える方々をターゲットとしたものもありますが、ここではそういったもの以外の話とさせて頂きます。

安いということは需要が出てきます。需要が出てくるという事は必然的に供給も多くなります。供給が多くなると自然に建売業者の間でも「うちの方が安い!」「うちはこの建物のクオリティでこの値段だ!」などの価格競争が始まります。

そしてみなさんがインターネットで目にする建売はお求めやすくより良い物が提供され、今日も日本のあちこちで建てられ、売れていっているのです。

不動産屋さん

建売業界もライバルがたくさんいます。皆さんの元へ届く建売の販売情報は、試行錯誤を繰り返した結果の商品ということになります。

 

建売はなぜ安いのか?

建売が安く売り出されているから、たくさん売れるというのはわかったと思います。ですがそもそもこの「安い」という基準はどこで判断するのでしょうか?

これは土地の値段と建物の値段を足したときに「安い」となればいいのです。当たり前のことかもしれませんが、土地にもそれぞれのエリアで相場があり、建物についても当然相場があります。

この計算をした時に、自分で土地を買って、ハウスメーカーで建物を建てたときよりも建売は安くなるのです。その理由はなんでしょうか?

一番の理由は建物の材料の「仕入れ値が安い」ことです。

材料である木などは粗悪品を使って建ててるというわけではありませんし、突貫工事でいい加減に建ててるわけでもありません。

でもなぜ売りに出てくる建売が安くなるのかというと「大量仕入れによるコストダウンを実現している」からです。

例えば、個人がキッチンを1個買うとします。次に建売を建てる会社がキッチンを一度に100個買うとします。この場合どちらが安くなるかは明らかです。

一人が一軒分の家を建てる材木を買うよりも、建売業者が、100軒分の材木を1度に買う場合もそうです。これは全ての商売に言えることです。

車で有名なトヨタや日産、電化製品で有名なソニーやパナソニックなどを考えても1度に大量の部品などの仕入れを行うことによって原価を安くしてもらい手に入れることができています。

これは建売にも当然当てはまり、そこから更に企業努力によって「製造の効率化」というものをさらに加えていきます。

車や電化製品であれば製造の工程の効率化をはかっていき、建売であれば建物の設計から建築、人員配置などあらゆることに対して効率化をはかっています。

もちろん効率をはかる上で質を落としていては、この時代ライバルに負けてしまいますのでそんなことはしません。

長年かけて研究も進み、さらに時代の進歩によりキッチンやお風呂トイレ、洗面化粧台、フローリングなどなど様々な設備製品も同時に研究が進んでいるので、自ずと建売そのものもより洗練されたものになってきています。

建売はなぜ安いのかを最後にまとめておきます。

  • 材料の大量仕入れによるコストダウン
  • 建物を建てる各工程の効率化
不動産屋さん

建売や注文住宅でハウスメーカーが建てる建物も時代と共に日々良い方向へ進化している。

 

建売はいろいろな会社が建てている

建売を建てる建売業者がいくつもあるから建売業者同士が競争して競い合うというのはわかったと思います。

ここで、建売は建売業者によってコンセプトが違うためいろいろな建売があるという話をします。

建売業者によって考え方がいろいろありますが、ここでは最も多い2つをご紹介します。

  • 売値をより安く型
  • 注文住宅よりも安いが建物もこだわる型

基本的には会社によってこの2つのどちらかで建売を販売していきます。

 

売値をより安く型

「売値をより安く型」は東証一部などの大きな会社で多い戦術です。より安く売ることができるという事は「売れる」という事にもなります。

材料の仕入れから建物を建てる工程など全てに関して努力をして、建物も必要最低限の設備でより使いやすい間取りや見栄えなどを考えています。

主にこんな方々へ向けて販売しています。

  • マンションではなく戸建へ住みたいけど、なるべく予算を抑えて買いたい。
  • とにかくマイホームは手頃な新築の戸建!

安いというのは食材であれ日用品であれ必ず消費者から需要があるものです。「新築の戸建」というカテゴリーでこれを実際に商品提供しているのがこの「売値をより安く型」の建売業者という事になります。

 

注文住宅よりも安いが建物もこだわる型

次に「注文住宅よりも安いが建物もこだわる型」ですが、こちらはデザインや間取り、設備などにこだわり、注文住宅にも引けをとらないことを目標にした建売です。

主にこんな方々へ向けて販売しています。

  • 注文住宅は手が届かないけど、ある程度予算を積んでも建物はいろいろこだわりたい。
  • 注文住宅の打ち合わせとかは面倒。どこかに注文住宅っぽい建売はないかなぁ?

安さではなく設備やデザインなどにもこだわり建売に付加価値をつけて売っていく考え方です。

初めに土地を買って何度も打ち合わせをしていく注文住宅が面倒だなとか、予算的にやっぱり手がでないや、という方へ、建売だけどこだわりや工夫やオプションの設備などを搭載させることによって「準注文住宅」のような空間を演出しているのがこの「注文住宅よりも安いが建物もこだわる型」になります。

不動産屋さん

建売を見学する時はどういった特徴がある建売なのか不動産会社へ質問して把握するようにしよう。

 

買いたい場所に好きな建売があるとは限らない理由とは?

続いて「自分達家族が買いたい場所に、好みのタイプの建売が売りにでるとは限らない」という話です。

建売とは建売業者が土地を買って建物を建てて、土地と建物をセットで販売するという話をしました。

また建売業者それぞれがいろいろな考えで建売を建てているという事も話をしましたのでこんなことが起きる可能性があることもわかると思います。

「家の近くに建売が売りに出た!」

「でも好みの建物じゃないから見送ろう。」

とか

「建売でもっと安い物件を探してるから見送ろう。」

今後、建売を探していく際には当然住み慣れた場所であるとか、子供の幼稚園に通える場所であるとか、学区や実家の近くなど「エリア」に関しての条件があるはずです。

エリアを限定していけばいくほど、希望のエリアに好みの建売会社が建てた建売が売りに出てくる確率は当然下がっていきます。

なので自然の流れとして出てきた建売を一件ずつ検討していくこととなります。そうなるとどうしても建物まで決まっているセット販売のこうしたデメリットも出てきてしまいます。

土地のみを探しているケースでは、希望のエリア、予算、土地の大きさなどだけで建物は後で自分達で建てるため関係がないものです。

「不動産は縁もの」とも言われるものです。建売購入では一件一件検討していくしかないと思います。

これだけ多く日本で販売され続けている建売です。根気強く探していれば必ずチャンスはあるはずです。

不動産屋さん

建売探しでは件数を見学していくことで、いろいろわかってくることが多いので、いろんな物件を実際に見て回るのがおすすめ。

 

建売は間取りが決まっている

建売は建売業者によってどういった建物が建つのか決まってくるという話をしましたが、「間取りも初めから決まっている」という点もあります。

注文住宅は間取り変更できるのは当然ですが、建売は建売業者が決めた間取りで売りに出てきます。

家族構成などによって間取りの好みもみなさん多く分かれます。

  • 4LDKがいい
  • 4LDKではなく3LDKでいいからその分各部屋を広く取った間取りがいい
  • 収納豊富な間取りがいい

建売は間取りも決まってしまっているものなので、物件によっては間取りが原因で購入を見送ることになる可能性も十分出てきてしまいます。

不動産屋さん

建売購入において「間取り」は非常に大事な希望条件の一つになっている。

 

建売とは実際に見て買える物件

建売は実際にじっくり目で見て確認して購入することができる物件です。この実際に目で見れることは非常にありがたいことです。

通販などと一緒でインターネットの物件情報をみて、カートに入れて買う。マイホームを購入する時にこんな買い方をする方はいないはずです。

気になった物件は実際に見に行き、目で建物や周辺など様々なポイントを確認するはずです。この確認可能な範囲が建売は多いため有利なのです。

中古戸建や中古マンションなどは売主さん(その物件を売りに出している本人)が住んでいる時に、建物の室内の見学をすることがほとんどです。

物が置いてあったり、売主さんにも気を使うため、じっくり何時間もかけて隅々までみることはさすがにできません。つまり完全には全て見ることができないという事です。

その点建売は、売出中は誰も住んでいないため、早い話「見放題」です。十分に確認できます。

建物自体はもちろん、室内からの日当たりや周辺の騒音、臭い。朝と夕方など、時間帯を変えてチェックする事も可能です。この点は納得のいくマイホーム購入をするためのありがたい点となってきます。

例外としては建築中の建売物件の場合はできないことです。新築マンションなどと同じで建築途中でも建売は売りに出てきます。

こんな時はモデルルームの見学やショールームでの建物の説明を受け購入するか判断することとなりますので探し始めはこういった物件はやめておいたほうがいいかもしれません。

右も左もわからぬまま契約してしまったという後悔だけはしないようにして下さい。

不動産屋さん

建売そのものをじっくり「見て」「感じて」購入を検討できるという長所をしっかり利用しよう。

 

【まとめ】建売住宅とは?

それでは最後にこれからマイホーム探しをされる方へ建売住宅とはなにかをまとめたいと思います。

不動産屋さん

建売住宅とは、建売業者が「土地」と「建物」をセットで販売する「新築戸建」

  • 「セット販売」のため引き渡しは土地も建物も同時に受けることができる
  • 注文住宅より安く購入できる
  • 日本中で売れており、建売業者の企業努力もありお求めやすい価格を実現している
  • 建売業者によって建物も様々
  • 間取りは決まっている
  • 実際に見て、時間をかけて購入検討ができる

 

これからマイホーム探しをされる方へ、今回の建売の基本的な知識も覚えておきながら、戸建なのかマンションなのか、新築なのか中古なのか、などなど家族でじっくり話し合いをして夢のマイホーム購入に向かって前進していって下さい。

 

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