買い替えで住宅ローンの残債が残ってるなら建築中の物件を買いなさい!

【ライター:東京の不動産営業マンK・43歳】

7年前に買った2LDKの新築マンション。あれから家族も増え、手狭になってきたから戸建に買い替えたい。

当時新築マンションを買った時も、いつか買い替えるつもりで購入し、実際に行動に移す時期がやってきた。そんなあなたへ。

買い替えにあたり、住宅ローンの残債が残っているのなら、建築途中の物件を購入することを強くすすめる。

家のすぐ近くで見つけたからといって、完成済みの新築を契約してしまっては、大後悔する可能性も高い。

そんなことにならないように、是非続きを読んでもらいたい。

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買い替えでは住宅ローンの残債を消さなければいけない

買い替えでまず大前提となるのは、住宅ローンの残債を完済することだ。

つまり残っている住宅ローンの額よりも高くマンションを売るということ。

例えば、住宅ローンがあと3,000万円残っている状況なら、3,000万円以上で売れば3,000万円の住宅ローンはなくなり、次の戸建を5,000万円で買う時には新たに住宅ローンを組める。

実際は、売るときに仲介手数料もかかるため、もう少し高く売らなければならない。そこは不動産会社に確認して欲しい。

買い替えで前提条件となるのはこの住宅ローンの残債をなくすことであるというのを覚えておく必要がある。

よって、マンションが住宅ローンの残債よりも低い金額でしか売れないとわかる場合は、まだ時期が早いと考え一度買い替えをやめることをおすすめする。

買い替えでは住宅ローンの残債をどれだけ超えて売れるかが大事

買い替えでは住宅ローンの残債を大きく超えてマンションを売却できれば有利になることはわかると思う。

例として

  • 3,000万円の残債があるが、マンションが3,500万円で売れ500万円手元に残った
  • 5,000万円の新築戸建を買う時に、この500万円を頭金で払い、4,500万円の住宅ローンを組んだ。

この手元に残る500万円とう額は、マンションが高く売れれば売れるほど多くなる。

即ち、次の物件購入の頭金により多くのお金を回せる。そして、新しく組む住宅ローンの額はその分減ることになる。

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買い替えで住宅ローンの残債よりも、より高く売るための販売期間

買い替えでより高く売るコツは、相場よりもやや高い金額で「一定の期間」販売活動をしてもらうことだ。

この一定の期間というのが非常に大事。それでは一定の期間というのはどれくらいなのか?

それは3か月は欲しい。不動産とは特殊なもので、在庫というものがない。世の中には同じ不動産というものが存在しない。

そのため、買う人を一人だけ見つければよいということになる。この買ってくれる一人を探す販売期間を、不動産業界ではだいたい3ヶ月周期でとらえる。

ここで言いたいのは、3ヶ月より短い期間で買い替えを考えることは危険ということだ。危険というより、損をする可能性がある。

ここでの損とは、もう少し高く売れる可能性があったということ。

販売期間が短ければ短いほど、一人のお客さんは重要になってくる。一人のお客さんに金額の交渉をされれば、強く断れず売値をまけてあげるかもしれない。

販売期間が長ければ、2人以上のお客さんが現れる可能性が高い。交渉をされれば、もう一人のお客さんがそれよりも高く買ってくれる場合や、交渉自体できない雰囲気も出やすくなることもある。

住宅ローンの残債ありでも買い替えに成功するよくあるパターン

私もこれまで何度も買い替えお客さんのお手伝いをしたことがある。思いつくマンションから新築戸建への買い替えの一例を紹介する。

今回のお客さんをOさんと呼ぶ。Oさん家族は4人で築10年のマンションに住んでいた。

子供も大きくなってきて、手狭な感じになってきたので、そろそろ戸建に買い替えをしたいと考え始めていた。

そんな時に、自宅近くでこれから建つという新築戸建を見つけた。予算的にも、場所的にも、ここならいいと思い、詳しく物件の話を聞くことに。

物件の内装や設備、完成の時期や、実際に住み始められる引き渡しの時期の説明を受けた。結果、この物件で話を進めることを決意。

購入希望の物件は6,500万円。Oさんはマンションの住宅ローンの残債が3,000万円残っていた。当然売らなければならない。(※数字はわかりやすいように、きりよくしている)

新築戸建は完成して引き渡しできるまで9ヶ月の期間があった。この間にマンションの販売活動を行うことになる。

買い替えを実現するために、まず行うことは、マンションが売れることを前提に住宅ローンの事前審査をすること。審査は無事に通過。

次に、新築戸建の契約をした。契約をしたらマンションの販売活動を始める。同じマンションの販売履歴をみて4,800万円で売れそうだが、5,000万円で売りに出した。

5,000万円で売りに出したところ、室内を実際にみてみたいという人が、2組現れた。そして実際にみてもらった。

幸いにも2組の方は検討してくれるとのこと。後日連絡があり、1人は購入希望。もう1人は見送り。

購入を見送った人の理由はこうだ。引き渡しの時期が合わない

どういうことかかというと、マンションの引き渡しは新築戸建の引き渡しに合わせるのが条件なのだ。

Oさんの買い替えはマンションから新築戸建へ直接引っ越すというもの。新築戸建完成までにマンションが売れても、別のところに仮に住む訳ではない

すなわち、マンション販売の条件として、9ヶ月後に引き渡しをするというのが条件での販売であった。見送った人はこの時期的なものが希望と合わなかった。

購入を希望した人は、申し込みをしてくれた。幸いにも早い段階であり、見送ったにせよもう1人の検討者もいたため金額の交渉もなかった。

この人に売ることに決めた。この人も無事に住宅ローン事前審査を通過マンションの契約を結ぶことができた。

 

それから9ヶ月の月日は流れ、いざ引き渡し(決済)の日。

まず、マンションを売却の決済を朝9時から銀行で行った。自分の口座に5,000万円入り、住宅ローンの残債3,000万円は消えた。そして口座には2,000万円が残った。

そのまま11時から新築購入の決済へ。6,500万円に対して、先ほどの2,000万円を頭金として使う。残りの4,500万円の住宅ローンを新たに組んだ。

そして、Oさんは3日後に家族で新居へ引っ越しマンションの鍵を購入者へ届けて無事に買い換えは完了した。

今回の買い替えの流れの整理

この買い替えの成功談の流れを整理しておく。

  1. 新築戸建を買うにあたり、住宅ローン事前審査
  2. 新築戸建購入の契約
  3. マンション販売活動の開始
  4. マンション購入希望者の住宅ローン事前審査
  5. マンション売却の契約
  6. マンション売却と新築戸建購入の決済(同じ日)
  7. 新築戸建へ引っ越し
  8. マンションの鍵を購入者へ渡す
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買い替えでは建築中の物件がおすすめ

ここまで読んで頂けたのなら、買い替えでなぜ建築中の物件をすすめるのか、だいだい予想がつくと思う。

まさしく、マンションの販売期間を確保できるからだ。戸建への買い替えで建築中の物件がおすすめだという理屈はわかった。

しかし、「完成してる物件でもいいじゃん?」そう思うかもしれない。

ここで覚えておいてもらいたいことが2つある

  1. 完成した新築戸建は1ヶ月半~2ヶ月で引き渡しをするというのが条件となるのが普通
  2. マンションが3か月で売れても、そこから引き渡しまで買う人の住宅ローンや購入の準備で1ヶ月~2ヶ月かかる

この2つは買い替えにあたり覚えておく必要がある。

ここで②に注目して欲しいのだが、マンションの販売には5か月は欲しいということだ。販売活動は3か月で、売りに出してから引き渡しまでの全部の期間は5ヶ月は欲しいということ。

先にに述べた体験談では、マンションが思いのほか早く売れた。しかし売り出してから半年後に買い先の新築戸建の引き渡しというくらいの期間は正直欲しい。

自宅を売るということは大きな金額が動く。「いくらで売れるのか?」「本当に売れるのか?」「期間内に売れるのか?」予想以上に日々ハラハラするものだ。

心の余裕を持つという意味でも、やはり買い替えでは、販売開始から引き渡しまで半年間の期間を確保してほしい。

そして住宅ローンの残債をどれだけ超えて売却できるか不動産会社としっかり打ち合わせをして、買い替えの戦術を組み立てていく必要がある。

まとめ

ここで今回のまとめをしておく。

 マンションから新築戸建へ買い替えをするあなたへ

  • マンションの住宅ローンの残債を消すことが買い替えの前提となる
  • 売却は住宅ローンの残債を超えれば超えるほど有利となる(買う方の頭金に回せる)
  • マンションの販売期間は3か月は欲しい
  • マンション販売から引き渡しまでの期間は半年間欲しい
  • マンション購入と新築戸建の決済は同日に行う
  • 通常決済後にマンションの引き渡し猶予を1週間~10日つける。その間に引っ越して鍵を購入者へ渡し買い替え完了。
  • マンションから戸建の買い替え先は、建築中の物件がおすすめ

以上、住宅ローンの残債が残っている状態での買い替えの話でした。

やはり一番大きなポイントとしては、住宅ローンの残債をどれだけ超えて売れるかというところ。不動産のため100万円単位での差がでてしまうことも。

より高く売るために、建築中の新築物件をおすすめしたい。買い替えの最適なパートナーとなる不動産会社をみつけ、すばらしい買い替えを実現して欲しい。

住宅ローンが残っている家を買い替えるのではなく建て替えた

2017.06.11