建売の諸費用は合計でいくらかかるのか。知らないと損をする!?

建売を購入する時、価格の約7%の諸費用がかかります

この約7%というのは建売販売のされ方や住宅ローンの利用の仕方などで変わります。簡単にいうと、諸費用は3%~7%くらいの範囲になることが多いです。

その差が生まれる大きな項目は2つです。

  • どの金融機関でどのように住宅ローンを借りるか。あるいは現金での購入か
  • 建売の販売方法はどのようになっているか

不動産ということもあり1%というのは大きな金額です。5,000万円の建売であれば1%は50万円、2%は100万円、3%は150万円。それほど諸費用には差が出てきますので、内容をある程度把握しておくことは大切です。

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建売の諸費用の相場

冒頭でも述べましたが、建売の諸費用の相場は通常、だいたい物件価格の3%~7%の範囲でおさまることがほとんどです。簡単にまとめるとこのようになります。

  • 登記費用 約1%
  • 銀行費用 約2%
  • 仲介手数料 3%
  • その他 1%

この中で変わる可能性があるものを簡単に挙げるとすれば、「銀行費用」と「仲介手数料」、その他の中に含まれる「火災保険」です。物件の販売のされ方や金融機関、保険期間などにより変わります。

諸費用公開

参考に、実際のとある諸費用を公開します。

場所は東京都。建売価格は5,580万円。住宅ローンは三菱東京UFJで35年間5,500万円のお借入。

  • 登記費用 507,154円 (約0.9%)
  • 銀行費用 1,281,800円(約2.3%)
  • 仲介手数料 1,831,248円(約3.3%)
  • その他 394,892円(約0.7%)

合計 4,015,094円(建売価格の約7.1%

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諸費用の内訳

建売購入時の諸費用の内訳は細かくどのような項目があるのかを列記していきます。計算方法を知りたい方は、後の章をご参考下さい。

登記費用

  • 土地所有権移転登記
  • 建物保存登記
  • 建物表示登記
  • 抵当権設定登記
  • 司法書士報酬

銀行費用

  • 融資事務手数料
  • 保証会社への保証料
  • 金銭消費貸借契約の印紙代

仲介手数料

仲介会社が間に入り契約する建売にかかります。

その他

  • 火災保険料
  • 固定資産税・都市計画税の清算金
  • 売買契約書の印紙代 

Q:建売の諸費用は節約や値引きはできますか?

低くできる箇所はあります。

まず、火災保険料です。期間は10年間までですが、期間を短くすることで保険料は下がります。また、保障の範囲や地震保険をなくすなどして下げることもできます。

もう一つは仲介手数料です。宅地建物取引業法で上限は決められていますが、値引き交渉をすることは不可能ではありません。仲介手数料についてもご参考下さい。

最後に、住宅ローンの保証会社へ払う保証料です。ほとんどの銀行で保証料を払わない選択ができます。その場合は通常、金利が0.2%上乗せすることとなりますので、長い目でみた節約という話とは変わってきます。

フラット35の場合は保証料がありませんが、事務手数料が物件価格の約1%~2%かかります。金融機関により節約は可能です。フラット35の諸費用についてもご参考下さい。

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Q:現金で建売を買う場合でも諸費用は変わりませんか?

だいたい建売価格の2%強の諸費用が節約できます

まず、住宅ローンを利用しないため銀行費用が全てなしです。

そして、抵当権設定登記費用=物件を担保に設定する登記の費用がなくなります。住宅ローン借入額の0.1%。
例:5,500万円の住宅ローンでは55,000円がなくなります。

Q:諸費用込みで住宅ローンは組めますか?

組めます。

よくオーバーローンなどと言われます。この場合は金利の優遇が少なくなる可能性もあります。それぞれの金融機関に要確認です。

また、金融機関によっては、住宅ローンとは別に諸費用を借りるための別のローンを斡旋しているケースもあります(アプラスなど)。この場合の金利は住宅ローンの金利よりも割高になります。こちらも、それぞれの金融機関に要確認です。

 くれぐれも諸費用を勝手に他で借りないようにして下さい。住宅ローンの借入可能額が減少します。詳しくは借入可能額がどれほど減るかもご参考下さい。
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建売の諸費用の計算方法

一般の方が、建売の諸費用をこと細かく計算する必要はないと思います。不動産会社が購入前に諸費用一覧を作成してくれるはずです。

ですから、念のため諸費用の計算方法を確認したいという方だけお読みください。不必要な方は、本章は飛ばして下さい。

登記関係の計算

まず計算するにあたり、「土地の評価額」と「建物の評価額」を知る必要があります。

土地の評価額については不動産会社に教えてもらいましょう。新築の建物の評価額は都道府県によって異なります(例として東京都では平成27年度より木造は㎡=87,000円)。

土地所有権移転登記 土地評価額×1.5%

評価額を基に単純に1.5%をかけた金額になります。

建物保存登記 建物評価額×0.15%

各都道府県の法務局のHPなどで1㎡の評価額を確認します。そして建物の延床面積をかけて評価額を算出して計算します。

評価額に0.15%というちいさな数字をかけるので大きく金額が変わることはないです。なので、だいたい12,000円~15,000円くらいでみておけば大丈夫です。

建物表示登記

建売会社によって金額が変わりますので確認しましょう。一般的に10万円~13万円程が相場です。

費用の中には、土地家屋調査士の報酬も含んでいます。建売では一般的に、担当の土地家屋調査士は売主である建売会社の指定となります。

抵当権設定登記 住宅ローン借入額×0.1

住宅ローンの借入額に対してかかります。現金で購入する場合は当然かかりません。

司法書士報酬

相場は10万円~15万円程です。担当の司法書士や物件によって変わります。なお建売は一般的に、司法書士は売主の指定となります。

銀行費用の計算

融資事務手数料

一般的な都市銀行では30,000円+消費税の32,400です。

フラット35の場合は借入額×1%2%+消費税が相場です。フラット35の事務手数料についてもご参考下さい。金融機関により異なるため計算方法は要確認です。

保証会社への保証料

一般的な都市銀行の場合、借入額×2%+消費税が相場です。支払いを0円にして金利を0.2%上げるという方法をとることが可能な場合も多いです。

フラット35では保証料はなしです。

金銭消費貸借(金消)契約に貼る印紙代

住宅ローンの借入額によります。※建売の価格ではありません。

  • ~5,000万円=20,000
  • 5,000万円超=60,000

仲介手数料の計算

物件の税抜価格×3%60,000円+消費税

 土地に消費税はかかりません。建物の消費税を除いた税抜価格(本体価格)で計算します。

仲介手数料は諸費用の中の約3%ととても比重の高い項目です。売主が直接販売している物件では仲介会社が間に入らない取り引きとなるため、この3%はなくなるということになります。

火災保険料の計算

保険会社によって期間1年から用意されていることもあります。最長で10年間です。家財の保障範囲や金額、地震保険付帯など保険商品によって変わってきます。

一般的に15万円~25万円程(期間10年)を選択される方が多いです(東京23区)。

固定資産税・都市計画税の清算金の計算

不動産を購入した場合、固定資産税と都市計画税が毎年かかります。持ち家の税金についてもご参考下さい。

この2つの税金ですが、買った年の土地の分を精算ということになります。建売は新築であるため建物の税金は購入後からかかってくるので、土地の分のみの清算です。

計算方法は引渡し日を起算として年額を日割り計算します。具体例を挙げてみます。

固定資産税の年額が8万円。都市計画税の年額が2万円。引渡し日が5月31日の場合。

  • 1月1日~5月30日分(150日間)は売主が払う
  • 5月31日~12月31日(215日間)は買主が払う

買主が払う分は100,000円÷365日×215日=58,904

※契約によっては4月1日~3月31日の期間で計算するケースもあります。

従って、引き渡し日によって支払額は変わります。年始から早ければ早いほど支払額は多くなり、年末に近くなればなるほど少なくなります。次の年からは全て自分で払うことになります。

契約書に貼る印紙代の計算

  • ~5,000万円=15,000
  • 5,000万円超=30,000

不動産取得税

一般的な建売は税金軽減の適用を受けられるためかかりません。念のため、不動産会社か最寄りの税務署にもご確認下さい。

 

おわりに

アドバイス
建売の諸費用は合計でいくらかかるのか相場を把握しておくことで、購入の資金計画も立てやすくなります。

建売の販売方法や住宅ローンの組み方や利用する金融機関によっても諸費用は変わります。1%、2%といっても大きな金額。不動産会社へ全て任せるのではなく、自分でも知っておくことで節約につながる可能性もあります。

内訳まで完璧に自分で計算する必要はありませんが、最低限の知識は身につけておいたほうが良いのは間違いありません。

 

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