今までたった1度だけ建売の間取りプラン変更ができた体験

建売は間取りが決まっているのがあたり前です。なので、間取り変更はできません

ですが私が仲介をしたなかで、今までで一度だけ、ものすごくタイミングが合い間取り変更ができた買主さんがいました。

あなたも、ものすごくタイミングが合い、条件が全て整えば「もしかしたら」同じことができるかもしれません。

といってもタイミングと運がものをいったケースなので、あくまでも参考として読んで下さい。

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そもそもなぜ建売は間取り変更できないのか?

建売とは?でも話しましたが、建売は土地と建物をセットで販売する“商品”です。

商品のため、間取りは決まっています。ここは理解できると思います。

注文住宅とは違い、間取りもデザインも、大きさも決まった商品です。

「その商品を○○万円で販売します」というのが建売です。

なので、スーツの販売で例えるならば、注文住宅のような“オーダースーツタイプ”の販売ではなく、“吊るしスーツタイプ”の販売方法です。

こういったこともあり、注文住宅よりも割安な価格で売りに出てきます。

 

よくある質問をあげてみたいと思います。

Q:まだ工事が始まっていない建売なのですが間取り変更できませんか?

できません。

この状況で売主さんがOKを出すには、お金と時間がかかります。

お金というのは、

  • 設計士に払った費用
  • 建物を建てるための申請費用(建築確認申請費用)
  • 地盤調査費用(改良工事した場合はその費用も)

全部でだいたい30万円~100万円程になります。

もうおわかりだと思いますが、間取り変更ができないのは、これらを全て白紙に戻さなければいけないからです。

販売価格の見直しも必要になってきてしまいます。

建売の間取り変更をたまたまできた買主さんの話

以前、私は東京23区で建売を中心に探されているお客さんの担当をしていました。

ある時、ご希望エリアに新しい建売の情報が出てきたのでご紹介しました。

この時、まだ物件は更地で工事も始まっていません。

 

この建売の現地をご案内したところ、気に入ってもらい購入申込書をかいてもらうことになりました。

参考⇒不動産の購入申込書・買付証明書とは?

この時にまず、3つの相談を受けました。

  • 価格を少しでも交渉できないか?
  • 床暖房をつけられないか?
  • 間取りの変更ができないか?

相談されましたが、「正直どれも難しい」というのが本音でした。

価格交渉

建売の値引きというのは、やはり販売開始からすぐには難しいというのは、おわかり頂けるはずです。

売主さんも「よし、これから販売していくぞ!」というモチベーションの状況なのです。

参考⇒新築建売の値引き交渉をしたいあなたへ。タイミングは大切

床暖房

これは可能性があると思いましたので、しっかり申込書に記載してもらいました。

間取り変更

これは普通はできないので、お客さんにも上記のような理由を伝えました。

でも、「聞くだけ聞いてみて欲しい」とのことだったので、ひとまず申込書にその旨を書いてもらいました。

売主に床暖房と間取り変更を交渉

お客さんと別れ、売主さんにアポを取り、申込書を持参しました。

そうすると意外にも、「交渉についての返事は追って社内で話し合いが終わり次第連絡します」のみで終わったのです。

「間取り変更は不可です」の言葉を予想していただけに、少し拍子抜けしたところもありました。

交渉結果

次の日に売主さんより電話がありました。

「両方とも今回は対応します」

なんと、「交渉が通ってしまいました!」

通ってしまったというと変な言い方かもしれませんが、私としても初体験でしたし、正直かなり驚きました。

お客さんにとっては非常に良い展開になり、なによりでした。

 

そして交渉をのむ代わりに、いくつかの条件提示が売主さんよりありました。

それと同時に、今回の契約に関する取り決めも決まりました。

以下より内容を紹介していきます。

間取り変更・床暖房設置にあたりまとまった契約条件

それでは実際にまとまった契約条件を参考下さい。

条件①:契約

「すみやかに契約」することが条件です。これだけの条件を売主さんがのんでくれたので当然です。

土日にまとまった交渉で、次の週の土曜日に契約することとなりました。

参考⇒物件を押さえるにはどうすればいいのか?

※補足:売主さんによっては「契約までに1週間は長い」と言うことも多いです。

明日・明後日・明々後日、できるだけ早くということです。

売主さんによってはそういった事があるということも覚えておきましょう。

条件②:住宅ローン事前審査の承認

これも当たり前のことです。契約をして住宅ローンが通ってない人のために間取り変更をするのです。

間取り変更に向けて動くのは、住宅ローンの事前審査が通ってからということです。

条件③:地盤改良は売主負担

もともと、建売の場合は地盤調査をおこない、改良工事が必要であれば売主さんが費用を負担するものです。

建売はそれを含まれたうえでの“商品”です。

今回、間取りは買主さん希望で変更するものの、「その結果、地盤改良工事が必要になったとしても売主の負担ですよ」ということです。

買主さんにとってはいい条件です。

 

※補足:地盤調査というのは間取りが決まらないとできません。

どこに負荷がかかるのかは間取り次第だからです。

調査の結果、地盤改良が必要かどうかにより対応していきます。

関連⇒揺れやすい地盤で80万円の出費が発生した土地購入・・・

条件④:引き渡しは土地建物一括

買主さんにとってはいい条件です。

建築条件付き売地というのをご存じでしょうか?

簡単に言ってしまえば、建売の一歩手前の物件で、間取りを変更できます。

売主の指定するハウスメーカーで建物を建て、対応できる範囲で、間取りなど自由設計で建てられます。

こういった物件ですと通常、引き渡しのサイクルが建売と変わってきます。

  • 建売:土地と建物を一回で引き渡しを受ける
  • 建築条件付き売地:土地の引渡し⇒建物の引渡し

 

建築条件付き売地の場合は、先に土地の引渡しを受けます(土地先行決済という)。

つまり、「土地の住宅ローンが先に始まってしまう」ということです。

当然そうなると今の家賃とのダブル払いとなってしまいます。

そういった意味でも、今回の条件は買主さんにとっていい条件となりました。

 

こういったしっかりとした取り決めもあり、無事に契約をし、住宅ローン審査にも通りました。

そして、買主さん希望の間取りへ変更し、他にも設備やフローリング、クロス、建具などのカラーセレクトもおこない、約半年後に無事に引き渡しとなりました。

 

でも、建売は間取り変更できないものと認識しておこう

今回の買主さんは非常にタイミングがよく、強運を持ち合わせていました。

なので、かなり異例の事例であると認識しておいて頂ければと思います。

私も初めての経験であり、その後何年もこういった経験はしていません。

振り返ってみて、「運がよかったな」と思う点は、

  • 建築工事着工前で、さらに材料発注前+工事会社手配前
  • 売主さんが普段から建築条件付き売地の販売をしていてノウハウがあった

この2点は大きかったと思います。

 

今回のまとめとして、建売の間取り変更はまずできないが、もしかすると、ものすごく確率は低いができる可能性も少しはある

はっきりしない終わり方でしたが、原則、『建売は間取り変更できない商品と覚えておいて下さい。

 

建売の間取りは長年図面とにらめっこしてきた設計士がよく考えて引いたものです。

建売住宅の間取りは実は使いやすい間取りだった!!も参考下さい。

 

【関連】新築一戸建て(建売)購入契約後~引き渡しまでの流れを解説



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