建売住宅を安く買う方法【4つの基本】

建売の模型3棟に向かって電卓をたたく男性

「建売住宅を安く買う方法はないのか?」

考えられる基本的な方法は以下4つです。

  1. 値下げ後に買う
  2. 価格交渉をする
  3. 仲介手数料0円で買う
  4. 銀行に払う費用を安く抑える

そこで今回は、建売を安く買う4つの方法についての解説と難易度についてまとめていきます。

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建売を安く買う方法①:値下げ後に買う

建売は販売開始からしばらくすると、価格が下がることがあります。売主(事業主)の事業計画で下がることが大半です。

不動産の性質上、相場がいきなり下がるということはないので(バブル崩壊の話は除く)、売主主導で価格が下がることになります。

当然、価格が下がった後のタイミングで買うことができれば、下がる前よりも安く買うことができますので、この項目は当たり前の内容かもしれません。

 

難易度高め

この安く買う方法については難易度は高く、運が必要です。

自分が欲しい物件で「あと100万円下がったら買いたい」と思った建売があったとします。その建売は値引き後まで残っているでしょうか?

答えは「わからない」ですよね。誰かが今の値段で買ってしまう可能性があります。あなたが「あと100万円」と思っているのなら同じように考えている人もいるはず。

建売を探している人は何件か物件をチェックし相場観を持っており、同じように考えるライバルも多いと言えます。そんな中、値下げ後に買うというのは運の要素も高く、難易度は高いとします。

 

建売を安く買う方法②:価格交渉

建売を安く買う方法として価格交渉があります。しかし、これは4つの中で一番難易度が高く、運も必要です。

建売の売主から買う場合には自分で直接交渉する必要があり、仲介業者を通す場合は営業マンと話し合って交渉に挑みます。

交渉事なので決裂する場合ももちろんあり、売主が「交渉がきたら下げてもいいな」と思っているタイミングにうまくはまるというような運も必要になります。

 

よくネット上などでも言われる「建売の価格交渉はここを狙え!」のような時期やタイミングなどを参考までにあげておきます。

 

売主の決算前

売主も今期の売上をあげたいので、最後の追い込みで販売活動をします。売主主導で価格を下げることも多いのがこの時期。

価格が下がっていない場合は価格交渉のチャンスがあるかもしません。

 

売れ残り

周辺の建売が完売していっているにもかかわらず売れ残っているような建売は、もしかすると価格が高いのかもしれません。

こういった建売は価格交渉の余地があるかもしれません。

 

最終一棟

5棟建って販売されているような建売現場の最後の一棟は値引き交渉に応じてくれる可能性もあります。

売主の立場として主に考えられる理由は、

  • 既に購入済みの人の手前、表だって価格を下げづらい
  • 既にその現場全体で利益が見込まれているため、価格交渉がきても前向きに検討できる

 

建築後一年

不動産というのは建物完成後から一年たつと中古扱いとなり、そうなると相場は下がってしまいます。

そのため、「一年経過する前の時期は価格交渉の狙い目になる」とはよく言われるのですが、実際はそこまで売れ残っている建売はほとんどありません。その前に売主が価格を段階的に下げたりして売れることが大半だからです。

 

難易度高い

今回紹介している建売を安く買う方法の中では一番難易度が高いです。交渉事なので当然ですが、さらに探してる時期やタイミングによる運も必要になってくるからです。

 

建売を安く買う方法③:仲介手数料節約

建売りを安く買う方法というのは、単純に価格だけではありません。というのは、諸費用を節約することができるからです。

諸費用は普通に購入すると建売価格の約7%かかります。※参考記事:建売の諸費用は合計でいくらかかるのか。知らないと損をする!?

そのうちの約3%は仲介手数料です。※参考記事:建売の仲介手数料の計算方法は簡単です!(上限額)

4,000万円の建売だと仲介手数料はだいたい120万。そこで、節約に向けて行動できることとして2つあり、仲介手数料を0円にできます。以下で紹介します。

 

1.売主から買う

建売の事業主である売主が直接販売をしていたら、そのまま売主から買うことで仲介手数料は0円になります。詳しくは売主から買うと仲介手数料が“不要”とは?理由も簡単に【不動産売買】も参考下さい。

ですが、売主が直接販売する建売はなかなか少ないのが現状です。そこで、次の項目になります。

 

2.仲介手数料無料

今の時代は建売を仲介手数料無料で仲介してくれる仲介業者がたくさんあります。将来的にはさらに増えてくるはずなので、今の段階でも知っておきましょう。

知っているだけで仲介手数料が0円となるのなら知らないわけにはいかないはずです。詳しい内容は新築戸建(建売)は仲介手数料無料で買える可能性がある?を参考下さい。

 

難易度低め

建売価格の約3%安く買う方法である、仲介手数料を0円にする方法の難易度は低めです。

理由は売主か仲介手数料無料の仲介業者から買うことができる建売が大半だからです(無料にならない物件もわずかにあり)。※参考記事:建売の仲介手数料をなしにする3つの買い方【不動産売買】

買い方を知っているだけで約3%安く買えるというのは非常にメリットがあります。価格交渉で3%値引きするよりもはるかに難易度は低いです。

 

建売を安く買う方法④:銀行費用節約

住宅ローンを利用する銀行に対する費用の節約は、一昔前だとできませんでしたが今はできます。簡単に2つの項目があります。

 

1.金利比較

当たり前ですが金利は皆チェックするはずです。

4,000万円を35年借りた場合は金利0.1%の差でも約70万円の差がトータルでつきます。馬鹿にできない差ですね。

関連記事:みんなの2018年 住宅ローン金利予想!

 

2.保証料・融資事務手数料

建売を安く買う方法として肝心なのはこちらです。一般的な住宅ローンでは保証料を、フラット35では融資事務手数料を節約することが誰でも可能です。

通常はどちらも借入額の約2%かかるのがあたり前でしたが、今は銀行間で競争になっており、約1%にできたり、現在の楽天銀行住宅ローンでは一律324,000円となっていたりします。

4,000万円借りる場合の約2%は80万円。それが銀行選びで半額の約40万円になるので利用しない手はありません。

参考記事:アルヒ(ARUHI) フラット35で諸費用57万7千円の得をしたので全て公開します!

 

難易度低い

難易度は建売を安く買う4つの方法の中で圧倒的に一番低いです。グーグルで『住宅ローン 保証料 比較』と検索すれば24時間いつでも情報を得ることができます。

ピックアップした銀行で住宅ローン審査をするのみ。新築建売のため違反建築ではないので、どこの銀行でも利用可能です(エリア指定のある銀行は除く)。

 

まとめ

建売住宅を安く買う方法についてでした。

最後に今回の4項目を難易度の低い順にまとめておきます。

【難易度順】建売住宅を安く買う方法
  1. 銀行費用節約
  2. 仲介手数料節約
  3. 値引き後に購入
  4. 価格交渉

銀行費用と仲介手数料については難易度が低く誰でも挑戦できますのでおすすめです。仲介手数料で3%、銀行費用で1%節約できたとしたら、4%の節約ということになります。

4,000万円の建売で4,000万の住宅ローンを借りるのであれば160万円の節約であり、160万円の値引きと同じこと。さらに、価格交渉よりもはるかにハードルが低い。

行動しない理由は見当たりません。

また、運やタイミングも必要になりますが、価格交渉と値引き後の購入についても頭の片隅に入れておきましょう。



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