築浅・駅近 都心ワンルームマンションは人気!賃貸(借りる)目線と投資目線で考える

ベッドと小さな机と椅子が置いてある室内

先日、お笑い芸人の後藤さん出演のテレビ番組「今夜くらべてみました」を見ていたら、女性の有名な不動産投資家が都心のワンルームをすすめていました。

ここでは、不動産会社の人間として、都心部で人気の築浅で駅に近いワンルーム区分マンションについて、借りる場合と不動産投資をする場合という2つの側面から考え、書いてみたいと思います。

築浅・駅近の都心ワンルームマンションの動き

(確か)「今夜くらべてみました」に出演の女性不動産投資家はこのような内容を話していました。

「東京の千代田区・中央区・港区・渋谷区・新宿区の築20年以内の駅近の中古マンションワンルーム投資がおすすめ」

「価格は2,500万円あたり」

弊社は中央区の日本橋兜町にあり、上記の中央区に位置しています。

確かに、周辺の築15年などの中古ワンルームマンションは2,000万円~2,500万円あたりで売りに出てきます。

賃貸中のいわゆるオーナーチェンジ物件。不動産投資物件です。

これらの表面利回りは現在4%~5%の間が相場と言えます。

この女性投資家はこういったワンルームマンションは、入居率が98%だと言っておりました。

でも確かに、私が日々業務をしていく中で、人気のワンルームマンションの入居率は非常に優秀だと肌で感じています。

賃貸(借りる)目線からみる都心ワンルームマンション

ある例をあげます。

弊社の目と鼻の先のワンルーム中古マンションは現在、築15年。

駅は日本橋駅も徒歩2分。管理体制も良好。

このマンションの1K(ここではワンルームと呼ぶことにします)の賃貸募集が出る場合、通常は現在の入居者が退去申請をしたら退去前でも募集が出てきます。

通常、入居者は1ヵ月前に退去申請をするため、1ヵ月前から次の入居者の募集を開始するということになります。

その時に、瞬く間に申込が入ります。

それも2件、3件と。

もちろん内見をしていない状況です。

なぜなのかと言えば、立地が良い、利便性が良いからという他ありません。

お世辞にも緑豊かで住環境が良いとは言えませんので、利便性が良いと言うことになります。

交通アクセスが良く、働いている方にとっては非常に利便性良しです。

 

また、企業が社宅ということで借りるケースが多いのも都心の好立地ならではかもしれません。

法人がワンルームを借り上げ、社員に社宅のような形で割安で貸し出すという形です。

この場合は、法人は室内を見ずに申し込むということももちろんあります。

 

では、室内を見ないで申し込むというのはどういう流れなのか?

だいたいこういった流れのようです。

(ようです、というのは、現時点で私はこのようなワンルーム仲介の先行申し込みをしたことがないためです)

居住中物件の募集開始→今までの間取りと以前や同仕様の写真確認→申し込み→入居審査→これまでの入居者退去→室内内覧→契約

という流れのようです。

最終的に入居希望者が室内を確認した時にキャンセルとなるリスクもあるため、申し込みは3件まで受け付けているようなケースが多いようです。

今の入居者の退去までの間に、入居審査(保証会社加入が必須の場合はその審査も)を済ませておくのです。

 

都心の駅近の人気ワンルームが全てこの流れで借り手がつくというわけではないと思いますが、このような流れであれば入居者回転率は優秀と言えます。

投資目線からみる都心ワンルーム区分マンション

都心部の人気ワンルームマンションの入居率・回転率が良いということは、不動産投資の目線からみてもそれは良い条件になると言えます。

当然、このようにすぐに借り手である入居者が見つかりやすいということは、投資家からの投資先としての需要が増えるということになります。

そのため、価格は高水準になります。

弊社周辺の中央区日本橋エリアの人気ワンルームは昨今、おおよそ表面利回り4%台での価格が水準となっています。

月々の家賃がだいたい10万円前後で、販売価格が2千万円台前半となることが多いです。

新築ワンルームとなると当然もっと高水準価格です。

今年2020年は東京オリンピックも控えており、依然、価格が落ち着かない相場が続いています。

アベノミクスから始まり、株高、アパートやシェアハウス投資の活況などもあり、都心部の不動産価格は上がり続けました。

 

今年に入り、フラット35の金利は上がってきています。

このまま、金利が上がり続け、株安ということになった場合は、もしかすると不動産価格も下落を始めるかもしれません。

しかし、金利の継続的な上昇というのは考えにくく、「2020年まで家を買うな」という意見に対して東京の不動産会社として考えることでも書いたのですが、しばらくはオリンピックが終わろうと、都心部の不動産価格は高水準の状態を維持していくと予想します。

(予想が当たっているかどうか、1、2年後にこの記事を読み返してみようと思います)

 

都心3区の中央区・千代田区・港区や渋谷区・新宿区・目黒区・品川区・世田谷区の駅近のある程度築浅のワンルームマンション投資ということについては、これからも安定を維持していくはずです。

それはやはり、利便性が良く、需要があるため空室率が極端に低いためです。

都心ワンルームマンション投資で利益を出すというのは全く別

ここまでに、都心部の比較的築年数が浅く、駅に近いワンルームマンションは不動産投資目線でみても安定感があるという話でした。

しかし、ローンを組んでこういったワンルームマンション投資で安定して利益を出していけるかどうかというのは全く別の話です。

ためしに、googleやyoutubeなどで「ワンルームマンション投資」や「ワンルーム不動産投資」などと検索してみましょう。

ワンルームマンション投資は非常に利益を出していくのは難しいということが明らかにわかります。

現金一括買いの方などは例外ですが、融資を引いてワンルームマンション投資をする場合は、都心の人気エリアといえど、割安で購入しなければキャッシュフローを出していくのは至難の業です。

 

都心の人気ワンルームマンションは借りるにも買うにもライバルが多い

ここまでで、駅から近い築浅のワンルームマンションは、借りるにも投資目的で購入するにも激戦区だということがわかったと思います。

そのため、こういった人気物件を借りたい方にとっては、決断までのスピードが重要になってくる可能性が高いです。

もちろん、相場よりも高い家賃設定の場合は別となりますが。

投資での購入を考えている方も、相場価格や割安で市場に出てきた物件については決断までのスピードは重要です。

特に投資の場合は、投資家・不動産会社などのプロとの戦いでもあり、国を超えた海外の投資家との戦いにもなります。

都心のワンルームマンションを借りる・買うと考えている方は、このあたりの決断までのスピード感の重要性も知っておいたほうがいいと思います。

ですが、しっかりと考えた上で判断を下すというこは、決して忘れてはいけないところです。