「2020年まで家を買うな」という意見に対して東京の不動産会社として考えること

「2020年まで家を買うな」という意見に対して東京の不動産会社として考えること

「2020年まで家は買うな」こういった話はメディアでも話題となることも多いです。

ですがここでは、「2020年の東京オリンピック後も不動産価格はすぐに下がらない」といった予想を話していきます。

弊社は東京日本橋にある不動産会社です。

都心部のマンション売買をやりながら、今現在に日々肌で感じていることも含めて理由を話していきたいと思います。

2020年の東京オリンピック後に不動産価格は下がる?

結論としてはすぐに下がることはないと考えています。

よくメディアなどで、東京オリンピック後には不動産価格は下がるなどと言われていますが、そんなことはないと思います。

お客さんにも「オリンピックが終わったらマンションの値段は下がりますよね?」と聞かれることは時々あります。

東京オリンピックの開催が決まり、そこから不動産価格は上昇しました。

そして現在2019年9月はある程度落ち着いたと肌で感じます。

不動産を売りたいと考えていた人たちは、ほとんど売り切ったという印象です。

もちろん、これから売る人がいなくなることは絶対にありません。

現にこの記事を書いている2019年9月では、消費税増税前も重なり、一般の住宅購入者の見学に出向く動きは以前より活発になってきたなと感じます(あくまで弊社で感じていることではあります)。

今まで住宅を探してきて、相場観が養われた人たちがこれから結構動いてくると思います。

2020年東京オリンピック以降も不動産価格はすぐには変わらないと思う理由

ずばり新築マンションが高い価格帯のまま分譲されていくからです。オリンピック後の話です。

新築マンションという「商品」ができあがる過程を考えていくと、このあたりの予想がついてきます。

土地を高く買っている

まずはマンションを建てるには土地が必要となりますので、マンションデベロッパーの営業マンがあらゆる手を使い日々土地を探しまわります。

弊社にもよく「マンション用地ありませんか?」の電話営業があります。

また弊社は路面店なのですが、よく、「マンション用地ありませんか?」の飛び込み営業マンがやってきます。

こういった営業マンが見事に土地をみつけた場合、そこからマンションが完成するまでの時間はどれくらいかかるとおもいますか?

物件によって違いますが、ざっくりいうと2年、3年後~といったところです。5年以上かかることも全然あります。

ここから逆算していくと、2020年後半(オリンピック後)に売りに出てくる新築マンションの土地をマンションデベロッパーはいつ取得しているのか?

それは、2017年後半とかそれ以前ということになります。

そのころは東京オリンピックも決まり、不動産価格はちょっとしたバブルのように上がっていた時期です。

そんな時に、その土地をマンションデベロッパーに売った人は安く売ったでしょうか?

もちろん、売るはずはないです。

建築費の高騰

オリンピックの建設工事であらゆる資材が高騰しています。

最優先はオリンピック関連の施設の建築。

あらゆる職人さんたちも、そういった工事にひっぱりだこです。

でも、オリンピック後にはそういった工事は終了するから建築費はもとに戻るでしょ?と考えたいところかと思いますが、実際は「待っている人たち」がいるのです。

例えば先日とあるマンションの管理組合に聞いた話ですが、オリンピック関連の工事が活況で足場をリースしている(レンタルしている)会社の在庫の空きがほとんどないそうです。

そのため、マンションの大規模修繕工事をしたいけど、今すると足場のリース費用がリース屋さんのある種「言い値」となってしまうため、オリンピック後に見送りしているそうです。

各マンションの管理組合では、居住者のみなさんからの修繕積立金を積み立て大規模修繕を行うため、無理に高い金額で行えば皆さんの積立金を大きく減らすことにも繋がり、マンション管理組合の収支を悪化させてしまうため、賢明な選択であると言えます。

私も自宅マンションがそういった状況下にあれば、今の時期の大規模修繕工事には間違いなく反対すると思います。

こういった「待っている人たち」もオリンピック後には多いということです。

マンションの管理組合だけではありません、もちろん新築マンションのデベロッパーの中にも建築を待ち構えている会社があったり、一般家庭で二世帯住宅の注文住宅を考えている人、中古マンションを購入しリノベーション工事を考えている人もいるでしょう。

そうすると、需要そのものが続くため、建築費全般で考えると高い水準が続くと予想します。

もちろン現在の水準がそのまま続行していくと言っているわけではありません。

以前の一般的な水準より高い水準ということです。

だからオリンピック後も大きくは下がらないと予想

このことから、土地と建物で構成され、建築コストにも大きく関わる新築マンションは2020年以降も高水準な価格状態が続くと考え、その価格帯に引っ張られ、中古マンション・土地・戸建についても同様に、しばらくは自然と高水準の価格帯が維持されていくと予想します。

新築マンションだけが高く、中古マンションや新築戸建だけが割安となるといった不動産市場の価格形成というのはありえません。

もし、新築マンション価格も大きく下がるのであれば、すなわち倒産するマンションデベロッパーも出てくるということになってしまいます。

「買いたいと思った時が買い時」というのは正しいと思う

昔から「家は買いたい時が買い時」とはよく言われます(家の購入以外でも使われる言葉でもありますが)。

不動産会社としてわかっているのは、自分たちが住んでもいいな(買ってもいいな)と思う物件というのは、「さあ、探そうか」と思いたってから1週間とかで見つかるものではないということです。

これは間違いないと思います。

「買う」と「借りる」でも違うと思いますが、賃貸でも1週間あれば絶対に決めれるという確信はないはずです。

オリンピックが終わった2020年下半期に不動産を買おうと考えていても、正直今から準備をしておいても早くありません。相場観も養われますし。

例えばそこでもし、今年の2019年の冬に今の家からも近く、子供の学区内、スーパーも近く駅までの距離も希望を満たす、価格的にも周辺相場からみて適正といったような、条件にあった物件が目の前に現れたとしたら、「来年の2020年後半に買うから、今は見送ろう」と家族会議でそういった結論を果たして下せるでしょうか?

少なくとも、ほとんどの家族はその物件で話を進めようと考えるはずです。

弊社としての経験からもそれは言えます。

「住んでもいいな」と思える物件との出会いは本当に縁というものです。

事実、不動産会社で働く私も、2017年の不動産価格が高い時期に、今の中古マンションを買いました。

タイミングと言えばタイミング、縁であったと言えば縁と自分で言えます。

 

数字的なところでみても、同じ広さを借りた場合と住宅ローンを組んだ場合だと、後者の方が安くなります(低金利のため)。

その差額の関係は今から1年後の2020年秋にはどうなっているでしょう?

  • 不動産相場は若干下がったが、住宅ローンを組んでいたし、賃貸よりコストは抑えられた。
  • 賃貸で借りていた方が大きく得だった

「後者になる」と予想する人が日本中に多くいるとは到底思えません。

 

最後に、こういった議論はいろいろ行われていますが、オリンピックの後に不動産価格がすぐに下がるのかどうかは政府すら正解を知らないはずです。

やはり不動産会社である弊社としての意見は、「家は買いたい時が買い時」ということになります。






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