築年数の古い物件を買いました!~2つの体験談~

リフォームした中古物件のリビングの様子

「築年数の古い物件は安いけど大丈夫なのか?」そういった疑問を持っている方へ。

今回は、築年数が古い物件(中古戸建)を購入した2つの体験談をご紹介します。

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体験談①:私が築年数の古い物件を購入した理由

非正規雇用問題に代表されるように最近の働く世代は収入が不安定です。統計によるとこの20年でマイナス20%近くも年収が減ったという話も聞きます。

また、大企業に勤めている人でもいつ倒産するか分からない時代ですので、30年や35年、場合によっては40年ローンなどを組んで、数千万円の買い物をする時代では無くなって来ているように感じます。

私の場合、一時期は大企業に勤めていましたが、途中で病気を患い退社。それ以来収入と体調ともに不安定な状況が続いています。

社会的にもローンが組みにくくなってしまったため、住宅を購入するにあたり選択肢として築年数の古い中古住宅の購入は非常に魅力的に映りました。

 

築年数の古い物件のメリット

書店に行くと、世の中はリノベーションブームのようで、古民家や倉庫を改装して素敵な空間にした事例を載せた本が所狭しと並んでいました。

中古住宅を購入するに当たっても、一昔前の素材でしたりデザインだったりしても壁を取り払って大きなリビングにしてみたり、浴室を暖房つきのものに変更したりと中身を更新してしまえば新築と同様の快適な空間が作れるわけです。

築年数の古い中古住宅購入にあたってのメリットと言えば、物件の安さに他なりません。

木造の建物ですと新築から26年で価値がゼロになると言う固定資産の基準ですので、築50年も超えたような物ですと土地に建物が建っている場合、逆にマイナスに評価されることが多々あります。

私が購入した物件はまさにそういった物件で、購入当初、路線価が1,200万円の土地を建物付1,000万円ほどで購入することができました。

価値がゼロの物件と言っても我慢すれば住めなくもない、という物件もネットで調べる程度で簡単に見つけることができますので、とりあえず預金や10年ほどのローンを組んで購入し、順次改修を進めていくという方法も手です。

私は、購入した上で水廻りの更新を50万円ほどで実施し、

  1. 将来的に余裕が出た場合は建替え
  2. 余裕が出なかった場合は内部の更新を順次行う
  3. 不測の事態になった場合は売却する

と言う3段構えにしてあります。

そのため郊外にある物件ですが、いずれかの買い手は付くだろうと予想される中心地に住宅を購入しました。

 

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築年数の古い物件のデメリット

ただ、メリットが多い中古住宅の購入ですが、当然、予想されうるデメリットも存在します。

私が中古住宅を購入するにあたり3段構えにしたのは、何より瑕疵(かし)に対応するためです。建物付きで土地が販売されているような物件は大抵、「瑕疵」を負わないと書かれています。

簡単に言いますと、土地として売っている物件なので建物に問題があったとしても責任は負わないということです。そこでの防衛策としては、私の3段構えだけでなく、以下のようなもので対策をすることができます。

①第三者機関の利用

いわゆる耐震診断やシロアリの検査などを請け負っている建築業者などに見てもらうことです。間取りや設備が古い場合でも躯体(骨組み)がしっかりしていれば木造住宅などの場合割と簡単に改修することができ、不測の事態に対応することができます。

②メンテナンスフリーを考慮する

今の住宅ですとなかなかそう言った間取りにする方は少ないと思いますが、なるべくシンプルな空間になるように配慮することです。

例えば住みはじめて、床下にある配水管が老朽化で水漏れしてしまった…などがあった場合、上に基礎や壁を作ってしまっていると簡単に改修することができず、莫大な費用が掛かってしまいます。

逆に単順に床があるだけといった場合ですと、ただ床を剥いで管を交換するだけになり、思っているよりも簡単な工事で済んでしまいます。

 

築年数が古い物件の購入では出口戦略を考えて

以上のことから、築年数の古い中古住宅を購入した私の経験から言いますと、購入にあたっては初期費用(買って住めるまでの費用)は非常に安価に収めることができる反面、ある意味「出口戦略」と言ってもいいですが、不測の事態への対策が必要になってくると思います。

その自衛策を講じられることができる方でしたら中古住宅は大変魅力的な物件ですから検討してみるのをおすすめします。

千葉県在住・男性


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体験談②:築年数にとらわれずに物件を確認することが大事!

中古物件選びは築年数が古いとかよりも、その物件の程度で見極めるべしというのを実際に体験して強く感じました。

私が現在住んでいる住まいは、中古物件の戸建で購入してリフォームしたものです。購入動機は私の主人はリフォーム会社に勤めているため、新築を購入するより程度のいい中古物件を購入して、リフォームした方がコストを抑えることができるというのが1番の理由です。

その他にも、低コストながらも自由に住まいを作り上げることができるということがありました。

狭いダイニングとキッチンで1部屋でその続き部屋にリビングがあったので、間の壁を構造に問題ない程度に打ち抜いて、LDKにしたり、2階の和室は全て洋室にかえたりと、間取りを変えるリフォームもかなり行いました。

間取りを変えるリフォームは、システムキッチンを入れ替えたり、システムバスを入れ替えたりといった古いものを新しいものに替えるだけでなく、新しい住空間を作り出す楽しさがあり、住宅を新築するのに似たような感覚を味わうことができました。

 

調査士に建物の痛みをみてもらった

しかし、このような大規模なリフォームをしても、しっかりとした土台を持った物件でなければ、すぐにダメになってしまうこともあるかもしれません。地盤自体に問題があり家に傾きが生じていたり、床下に白蟻や水漏れによる腐食がおこっていたり、屋根瓦に損傷やズレがあり屋根裏に雨漏りがおこっていたりと、様々な問題が考えられます。

大規模なリフォームをするためには、家築年数にとらわれず、致命的な傷みがないかを見極めることが大切なのです。

我が家の場合は主人もそれを見極めることができましたが、2度目の内見の時に念のため知り合いの調査士にお願いして確かめてもらいました。

調査士に頼めば、不動産屋さんに嫌な顔されたりせずに、床下点検口を開けてもらうことができますし、屋根裏をのぞかせてもらうこともできます。

このような行為は一般の購入希望者には中々難しいことだと思いますので、調査士さんに頼んで、しっかりとその物件の程度を確かめてもらえば、安心して購入して大規模リフォームに取り掛かることができます。

 

築年数が新い・古いに関わらず物件の程度の確認が大切です

築年数が浅くても、傾いていたり壁にヒビが入ってしまっている物件はたくさんありました。その他にも前述のような目に見えない部分の状態が悪い物件もあります

「築浅だから安心」「築年数が古いから不安」という単純な話ではなく、調査士やその他の専門家にお願いして、しっかりとその物件の程度を見極めることが大切なのです。

奈良県在住・女性

 






リフォームした中古物件のリビングの様子

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