建ぺい率と容積率オーバーの物件を住宅ローンで購入

中古戸建で建ぺい率と容積率両方ともに30%程オーバーしている物件を住宅ローンを少し借りて購入しました。その時の体験をお話しします。

借金というのがどうも好きになれず、43歳までマイホームを買わずに家族4人で過ごしてきました。現金で自宅近辺で購入できればと物件はちらほらみていました。

戸建は中古でも現金では手が届かず、マンションなら可能性があるかなといった感じでした。

 

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建ぺい率・容積率オーバーの物件との出会い

 

住宅情報サイトをみていると自宅近くに新しい中古戸建が出ていました。築15年にも関わらず価格が相場よりもだいぶ安く、なんでだろうと思い、問い合わせをしてみました。

理由は建ぺい率と容積率が30%ほどオーバーしている違反建築だということ。住宅ローンを組むにあたって金利4%程であれば組める可能性があるとのでした。

物件価格的に500万円住宅ローンが借りられれば購入することができる物件だったため、ひとまず、内見をお願いしました。

 

建ぺい率・容積率オーバーの中古戸建見学と住宅ローンの方向性

内覧させてもらうと非常に状態もよく、価格もリーズナブルであったため家族みな欲しくなりました。

500万円の住宅ローンを金利4%で借りるのは借金の嫌いな私は抵抗があり、不動産会社へ、住宅ローンは500万円程しか借りないがメガバンクは使えないか聞いてみました。

 

すると、建ぺい率も容積率も30%オーバーしてるためメガバンクや都市銀行、は不可だが、500万円ならこの物件の不動産の土地の評価額よりも低いので信用金庫などであれば可能性はあるとのこでした。

つまり、銀行からしたらこの物件に500万円の住宅ローンを貸して、もし、わたしが返せなくなっても土地としてこの不動産を売ってしまえば500万円は確実に回収できるということです。

納得した私たちは早速住宅ローンについて動いてもらえるように担当営業マンへおねがいしました。

 

建ぺい率・容積率オーバー物件の住宅ローン事前審査

早速営業マンから連絡がきました。やはり可能性が残るのは信用金庫との事でしたので3つの信用金庫へ審査を出してみる事になりました。

結果は

  1. 信用金庫A: 建ぺい率と容積率大幅オーバーのため融資不可
  2. 信用金庫B: 同じく不可

 

そして3番目の信用金庫は融資可能!金利はなんと0.7%!!(変動金利)。やりました!!

事前審査に通ったので週末に無事契約することができました。

 

建ぺい率・容積率オーバー物件の住宅ローンの進め方

購入できて思ったことは、

  1. 住宅ローン審査はいくつかの銀行へ出したほうが良い
  2. 建ぺい率・容積率オーバーの物件でも土地の評価額より住宅ローンの借入可能額が低ければ通常の金利で借りられる可能性が高い

①はあたりまえのことかもしれませんが、②に関しては素人ではなかなかジャッジが難しいので不動産会社に聞いてみるのが無難です。

金利の差は長い期間借りると非常に大きいですから。

 

私は営業マンの「アドバイス」がなければ結局この物件を購入していなかったと思います。親身になって動いてくれ購入できたことに感謝しています。

東京都T様

建ぺい率・容積率オーバーの物件は違反建築のため是正命令を受けるの!?

2016.12.06



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