転勤してきたけど持ち家を売却しないで新しい家を買えるの?

【不動産営業マン・Kさんより】

こんにちは!東京の不動産営業マンであり43歳の中年ライターでもあるKです

つい先日、こんな質問を頂いたので答えてみようと思います。

Q:家を買ったら転勤になってしまい東京に来ました。売却しないと新しい家は買えませんよね?

転勤族の方にとって家を買うことは、いろいろとついて回る問題がある。

そんな中の一つの事例ともいえる「持ち家を売却しなければいけないか?」といった問題。

そこで私は以前のお客様の成功事例を交え、この方へ説明した。

簡単にいうと「置いてきた持ち家を貸して、東京で新しい家をフラット35で買いましょう」といった提案。

数年前に、実際に転勤の方をお手伝いして、家を購入してもらった成功事例があるので今回はその辺を話していく。

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転勤で東京に来て家を売却しなかったお客さんの情報

以前、不動産営業マンの私が実際に転勤族の方に家を売った。

その方は故郷に持ち家を残して来ていた。

簡単な状況として、

  • 家を買ったが転勤になってしまい東京に家族で越して来て5年
  • 今は家は賃貸で貸している(少しプラス収支)
  • 住宅手当もそろそろ打ち切り
  • 賃貸は家賃を捨てているようなものだからもったいない。転勤してきたけど家を売却しないで、新たに家を買いたい

といった状況だった。

転勤前に買った家を売却しないで次の家をフラット35で買う

これはずばり、

  • 持ち家を賃貸で貸す
  • フラット35を使って次の家を買う

これが手となる。

持ち家は住宅ローンが残ってますので、普通は当然売却が必要となる。

つまり、転勤前に買った家を売却したら、また住宅ローンを組めるということだ。

ところがフラット35の場合は、この転勤してくる前に買った家を売らなくても貸していれば新たに住宅ローンが組めてしまう。

この「貸していれば」というのが味噌で、賃貸で貸していれば住宅ローンが残っているとみなされない。

もちろん、家賃収入が住宅ローンの支払いを上回っているに越したことはないのだが。

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転勤前に買った家を売却せず貸す場合の準備

今回の場合は、すでに転勤前に2年ほど賃貸で持ち家のマンションを貸していた。

貸しているので契約書がある(賃貸借契約書)。

この契約書を次の家を買う時に貸している証拠として提示するのだ。

逆に言えば転勤してきた方にとって、残してきた家を売却しない場合はこの賃貸の契約書を獲得する必要がある。

友達や身内に口約束で貸して家賃も払ってもらっている、なんてものは認められない。

その場合でもしっかり賃貸の契約書を取り交わそう。

転勤前の地元の不動産会社に賃貸の募集を頼もう。晴れて契約となれば念願の契約書が手に入る。

それから購入する家を探していっても遅くないはず。

こうすることで、転勤前に買った家を売却せずに、新たな地で家を購入する準備は整ったと言える。

フラット35にも審査があるため、あくまでシステム上では準備が整ったが、最終的には審査をかけてみてということは理解して頂きたい。

転勤前の家を売却せずに貸す場合のリスク

転勤してきて元の家を貸したとはいえ、売却して残りの住宅ローンを返し終わっていない状況であることに変わりはない。

お察しの人もいるだろうが、この場合に最もリスクとなるのが賃貸の空室である。

転勤前と転勤後の家の住宅ローンのダブル支払いが発生してしまう。

転勤前の家の借り手が常にいるという保証はもちろんない。したがって避けられないリスクとなる。

この転勤前の家を売却しないリスクも踏まえて賃貸に貸し出すとい覚悟が必要である。

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転勤前の家を売却せず貸す場合の注意点①「確定申告」

転勤前の家を売却せず貸している場合は、当然不動産収入が発生する。

住宅ローンは低金利時代。年間通してプラス収支となるはず。

この収支は当然、確定申告をしなければいけない。

しかしここで、あれもこれもと経費で落として不動産事業がマイナス申告になっていませんか?

ダメなわけではない。

転勤先で新しい家の住宅ローンを組むさいに、サラリーマンの給与はそのままみてもらえるが、不動産収入マイナス部分は給与から引かれてしまう。

例えば、

  • 税込サラリーマン年収が500万円
  • 不動産業がマイナス50万円

この場合に銀行が判断する年収は、単純に

  • 500万円-50万円=450万円

ということになる。

フラット35の借入可能額はもちろん500万円の方が多く借りられるし、なんと言っても50万円マイナスの場合は銀行が受け取るその人の印象も良くはないはず。

それだったら転勤前の家を売却してから新しい家を買ったら?

そう思われてもグウの音も出ない、もはや反論する余地も残されていない。

つまり言いたいのは、転勤したから持ち家を貸しているといった場合、転勤先でも家を買いたいのであれば堅実経営でまじめな収入申告をすべしということになる。

なるべく払う税金を減らしたいのはわかるが、その試みがかえって家族皆の首を絞めるようなことになれば本末転倒である。

転勤前の家を売却せずに貸す場合の注意点②「売却価格」

転勤前の持ち家を賃貸で貸した場合、無事借り手がつくと家賃収入が毎月入ってくる生活が始まる。

月日が流れ、「やっぱりそろそろ売却しようか」といった話がお茶の間で出たとする。

その場合に覚悟する点がある。

賃貸で貸しながら家を売却する場合は売値は半減する。

なぜなのかというと、賃貸で貸している物件を売りに出す場合は投資物件として売りに出すこととなる。

家賃収入を得られる投資家向けの投資物件は住宅ローンで買うというのはできない。

購入希望者は、より金利の高くなる投資向けローンを利用して購入することになる。

すると、金利が高くなればなるほど家賃収入の実入りが少なくなるため、利益が出ない金額で投資家は買いに動くわけがない。

すなわち、通常よりも安く売らざるをえない

転勤前の家を賃貸で貸す場合は、出て行くまで売却しない覚悟が必要となる。

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まとめ

転勤前に買った家を売却しないで、新たに家を買う件に関してまとめてみます。

 転勤前の家を売却してないサラリーマンへ

  • 賃貸に貸してフラット35で新たに家を買える
  • 家を貸す場合は賃貸の契約書が必要(友人に貸してるとかはダメ)
  • 持ち家を貸して得た賃貸収入はしっかり確定申告で申告
  • 確定申告ではへんに赤字収支にしない。年収をその分下げてみられてしまう。
  • 実際に賃貸で貸していても最終的にフラット35の審査に確実に通るかはわからない
  • 賃貸で貸しながら売却活動をすると売値が半減するのでおすすめできない(困った時の最終手段)

以上、転勤族の方は覚えていて欲しい。

転勤が決まったら、やはり家を賃貸で貸すことを考えることになるはず。

それは現在の低金利時代もあり、貸したら家賃収入がプラスになることが目に見えているからだ。

しかし、新たな転勤先で家を買う場合は、フラット35が融資に前向きであるとはいえ注意点だけは覚えておこう。

最後に改めて伝える形になるが、空室になった場合、

転勤前と転勤後の家の住宅ローンを二重に払っていくことができますか?

再度確認しておく必要がある。

 

以上、転勤前の家を売却しないで、新天地で新たなマイホームを買いたい転勤族のあなたに覚えていて欲しい内容でした



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