【賃貸vs持ち家の驚きの差!?】東京の築15年中古マンションで2年間の実コストの計算結果は!?

戸建のイラストの横にブロックでBUY?RENT?と書かれている

「賃貸がいいのか?持ち家がいいのか?」

考え方は人それぞれ違い、「賃貸派」「持ち家派」の意見があり、どちらがいいかの決着は今のところ永遠につかないのではないかと思えます。

そこで今回は、東京都中央区で築15年の中古マンションを購入した夫婦にご協力いただき、2年間の支払いコストを公開していきます(当人夫婦了承済み)。

家賃と住宅ローンの支払い差額はもちろん、火災保険、固定資産税、賃貸更新料、地震保険、管理費、修繕積立金など基本的なところは計算していきます。

結論から言うと、今回の計算では「大きな差がある」という結果となりました。

この差に加え、自身の考え方・生活環境・未来計画なども踏まえ、東京で暮らすにあたっての居住コストの一つの参考としてお役立て下さい。

当社は東京の中央区日本橋兜町にある不動産会社です。

※ここでは賃貸と売買ともかかる初期費用は加味しない計算としています。

賃料vs住宅ローン

まずは基本的となる月々の支払いです。

中古マンションの購入価格は4,880万で、住宅ローンも4,880万円組んでいます。

家賃

賃貸については同じマンションの成約事例が多くあったため、平均して月々の家賃を18万円(共益費込み)としました。

物件はオーソドックスな間取りの2LDKタイプです。

2年間の支払いは、180,000円×24ヵ月=4,320,000円

住宅ローン

この夫婦が実際に払っている住宅ローンです。

金利は変動金利で0.78%で、月々の支払いは132,808円

2年間の支払いは、132,808円×24ヵ月=3,187,392円

変動金利のためこの先は金利が変化する可能性もありますが、いまのところ世の中の予想としては「今後もそこまで金利は変わらないのでは」という意見が多いのは事実です。

参考:どうなる住宅ローン変動金利!?今後10年・20年後の予想は難しい?みんなの予想は!?

2年間の賃貸と持ち家の支払いの差は、

賃貸4,320,000円-持ち家3,187,392円=1,132,608円

持ち家の方がだいぶ支払いが抑えられる結果となりました。

しかしこれは、持ち家マンションだけに毎月かかる管理費と修繕積立金が考慮されていませんので、この後、加えた計算を出していきます。

管理費・修繕積立金(持ち家のみ)

月々の額は、

  • 管理費13,100円
  • 修繕積立金20,100円

月々の合計支払額は33,200円です。

管理費と修繕積立金の2年間の支払い額は、33,200円×24ヵ月=796,800円となります。

一度修繕積立金は上がったそうで、築15にしてはやや高めだとは思います。

管理費・修繕積立金の増額予定は2019年10月現在では、今のところないようです。

家賃vs管理費・修繕積立金を加えた住宅ローン

まずは先ほどの2年間の住宅ローンと管理費&修繕積立金を合計します。

住宅ローン3,187,392円+管理費・修繕積立金796,800円=3,984,192円

2年間の家賃と住宅ローン+管理費&修繕積立金の支払い差額は、

家賃4,320,000円-住宅ローン他3,984,192円=335,808円

賃貸の方が335,808円多く払うという結果になりました。

これだけでは非常に単純な差額になってしまうため、この記事ではさらにコスト面をもっと突っ込んでこの後に計算していき、より具体的な差額を算出していきます。

計算してみると、やはり「住」には多くの支払いをしているんだと改めて感じます。

火災保険・地震保険

火災保険は賃貸でも売買でもともにかかるのが通常です。

地震保険については、売買における火災保険のオプションと捉えてもらえばいいと思います。

賃貸

一般的な2LDKの相場として2年間で22,000円としてここでは計算することとします。

持ち家

火災保険

火災保険は購入の場合、購入者が期間や商品を選ぶことができます。

現在は最長10年間で組むことができます。

今回のケースでは、火災保険は10年一括前払いで74,000円払っておりましたので、2年間に割り戻します。

74,000円×2年/10年=14,800円となります。

賃貸と比べても、長期一括で払う分、やはり割安となりますね。

地震保険

また、今回のケースは地震保険もオプションで年14,300円で加入しています。

2年間で計算すると、14300円×2年=28,600円となります。

持ち家の火災保険+地震保険の合計額

2年間の支払い合計額は、

火災保険14,800円+地震保険28,600円=43,400円となりました。

持ち家の地震保険も加えた差額は、

持ち家43,400円-賃貸22,000円=21,400円となりました。

持ち家の方が21,400円多く払うという結果となりました。

持ち家の場合は、所有する分、自分達で地震保険にも加入するため保険項目のコスト面はやや上がります。

地震保険は必ず加入しなければいけないものではありませんが、日本の世の中の流れとして加入する人達がほとんどです。

賃貸の場合は、オーナーが地震保険に加入しているということになります。

賃貸更新料vs固定資産税

賃貸だけにかかる2年間に一度の更新料と持ち家に毎年かかる固定資産税について比較していきたいと思います。

賃貸の更新料

東京都中央区の更新料は家賃1ヵ月というのが相場のため、ここでは18万円とします。

持ち家の固定資産税

2019年の納付通知は年額147,600円でした。

固定資産税は年々下がっていくのですが、ここでは単純に2倍で計算して2年間の支払額とします。

年額147,600円×2年=295,200円となります。

賃貸・持ち家それぞれだけにかかる更新料と固定資産税の2年間の支払額の差です。

持ち家295,200円-賃貸180,000円=115,200円

持ち家の方が115,200円多く払うという結果となりました。

住宅ローン減税での還付(持ち家のみ)

中古マンションの場合でも、築25年以内かつ50㎡以上の物件であれば住宅ローン減税(控除)を受けることができます。

住宅ローン減税の控除の額は購入年によって変化する年もあるのですが、今回の場合は10年間で最大400万円という制度の時に購入されています。

住宅ローン減税については、持ち家購入において非常に価値ある制度のため、購入前に不動産会社に確認をしたり、国税庁のホームページなどで確認しておきましょう。

今回の夫婦の場合はご主人が単独で住宅ローンを組んでおり、直近2年間については40万円の還付を受けることができます。

2年間の還付額は、年間40万円×2年=80万円となります。

※説明が長くなるため、住宅ローン減税についての還付額についての説明はここでは省略します。

 

【計算結果】2年間のトータルコスト比較

ここで、今回のケースの賃貸・持ち家の2年間のトータルの支払い額をまとめて計算していきます。

賃貸

家賃4,320,000円+火災保険22,000円+更新料180,000円

=2年間で4,522,000円

持ち家

住宅ローン他3,984,192円+火災・地震保険43,400円+固定資産税295,200円-住宅ローン減税800,000円

=2年間で3,522,792円

2年間の差は、999,208円

持ち家のほうが支払いが約100万円低いという結果になりました。

住宅ローン減税の80万円が非常に大きいのは確かであり、仮に住宅ローン減税を利用できなかった物件だった場合でも、単純に持ち家が199,208円、約20万円支払いが低いという結果となります。

 

おわりに

今回のケースは東京都中央区の築15年の中古マンションの計算結果となりました。

あくまで、2年間の支払額として一つの参考としてください。

支払額の他にも、人それぞれ様々な考えがあり、「賃貸vs持ち家」は今日もなお議論され続けています。

  • 家賃を払うのはもったいない
  • 持ち家は住宅ローン完済で自分のものとなる
  • 持ち家は簡単に引っ越せない
  • 賃貸は嫌になったら引っ越せる
  • 今は不動産が高い
  • 持ち家は固定資産税がかかる
  • 持ち家は住宅ローン控除の恩恵がある
  • 持ち家は災害リスクを背負う必要がある

考え方は十人十色。今後も様々な意見が飛び交うことは間違いありません。

当社も不動産会社の立場としてお客様に対しては、「賃貸でも売買でもどちらでもいい」と考えています。

各々生活スタイルや家庭環境、ライフプランなど多様であるためです。

ですが、東京の中央区の不動産会社の立場であり、職業柄売り買いに対しての抵抗感は一切ないため、この記事を書いている私自身としては圧倒的に持ち家派ではあります。

当然、自分でも自宅を購入し家族と暮らしています。

ですが、これもあくまで私自身が不動産会社の人間であるとう面と、私自身の今後の人生プランなどが相まっての考え方であるというのは間違いないことです。

そのため、今回の2年間の支払額についての試算も、あくまで自身の「住」についての一つの参考として頂ければ幸いです。






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