マイホーム購入の頭金はいくら必要?なしでもいいのか!?


マイホーム探しをそろそろ始めたいなと考えている方にとって、「マイホーム購入には頭金がいくらあればいいのだろう?」と考えたことがあると思います。

頭金は多ければ多いほうが住宅ローンで借りる金額が減るのでいいに越したことはないですが、マイホームとなると金額が大きくなるため現金で購入される人はほんの一握りです。

そこで今回はマイホーム購入における頭金はいくらが理想なのか。一般的な目安はどれくらいなのか。

今まで貯めた貯金をどれだけ頭金に回した方がよいのか。はたまた貯金なし頭金なしでもマイホームを買えるのかどうかなどをお話ししていきたいと思います。

 

初めにマイホーム購入の「自己資金」と「頭金」の違い

よくマイホーム購入に頭金はいくら必要なのかという質問を耳にします。この質問なのですが、実は少し勘違いされている方が多いようです。

それは自己資金と頭金を同じように考えているケースです。自己資金と頭金の違いを一旦理解した方がこの後の話がわかりやすくなります。

 

自己資金とは

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自己資金はマイホーム購入に使う全体の資金

例えば税込3,000万円の建売を購入するとします。この場合物件価格は3,000万円ですが物件価格以外の諸費用があります。

仲介手数料がある場合はそれを含めてだいたいこの諸費用が7~8%ほどかかってきます。

この場合だと210万円~240万円くらいかかってくるということです。なので物件価格+諸費用で3,240万円という事になります。

この3,240万円というマイホーム購入にいくら現金を使うのか。この3,240万円に対して使う現金を自己資金と言います。

 

頭金とは

不動産屋さん

頭金とは物件価格自体に使う現金

一方の頭金は先ほどの諸費用を除いた3,000万円に対して使う現金です。諸費用の240万円は考えずに単純に物件にいれる現金です。

240万円現金を出すと諸費用に充当することになりますので頭金とは呼ばないのです。

 

マイホーム購入の頭金の平均や相場は?

「平均でみんなはマイホーム購入の時に頭金をどれくらいいれるのか?」その相場を知りたくて調べたり、人に質問したことがある人も多いと思います。

マイホーム探しを初めるにあたって重要なことです。

先ほどの話に戻り頭金ではなく自己資金と置き換えた方がわかりやすいかもしれません。要するに「マイホーム購入のためにいくら貯金した方がいいのか?」というのが一番知りたい答えだと思います。

これは正直、人それぞれです。諸費用だけの人もいれば、中には1,000万円以上準備されている人もいます。

もちろん頭金が多ければ多いほど住宅ローンで借りる額は減るので多ければ多いに越したことはありません。

特に決まりはないため、諸費用分だけ自己資金を貯めて購入してもいいですし、できるだけ貯めてから購入してもいいと思いますので、夫婦でなぜマイホームを買うのかを話し合い貯金をしていけばよいと思います。

よく、マイホーム購入者アンケートなどで平均的な頭金はいくらだという結果をみることがありますが、あくまでみんなの平均です。

購入エリアも違えば物件種別も違いますし、物件購入後にリフォームをするために頭金は最小限にする人もいます。

そもそも購入物件の価格自体が違いますので、大切なのは住宅ローンでいくら借りて、今後の家族の人生設計において何年でどのように返済していくのかを考えてマイホームを購入することです。

そのために探し始めに一度資金計画をして、支払いに関してのシミュレーションをするべきです。

始めにしっかり資金計画を立てておくことで、よりマイホーム探しの方向性にも根が張りブレることなく探していけると思います。

是非まず初めにお近くの不動産会社や金融機関に相談してみてください。

不動産屋さん

マイホーム購入の頭金の平均とか相場というのは目安程度にしておこう。

大事なのは住宅ローンを何年でどういった方法で返済していくかという資金計画

 

貯金なし、頭金なしでマイホーム購入をしても大丈夫か?

 

「貯金もないし、もちろん頭金もないけどマイホームを購入したい。購入できるのでしょうか?または購入しても大丈夫でしょうか?」

結論から言うと「購入できますし、大丈夫です。

「なぜマイホームを購入するのか?」という理由に戻って考えれば答えは出ます。

購入理由は人それぞれですが最も多い理由は同じ広さの間取りの場合は購入した方が家賃より支払いが安いということです。

更に低金利時代のため、この差も大きくなっている現状です。

加えて低金利のうちに固定金利で長期で住宅ローンを組むことでこの先のライフプランの居住費に関しての計算もしっかりでき、生活を安定させると同時に安心を得ることもできます。

マイホームを購入する前に資金計画さえしっかりできていれば、頭金をいれなくてもいくら住宅ローンを借りて、どういう金利で何年で返していくという計画が立っていていれば、実行に移しても全く問題ありません。

後は計画を実行に移せる価格帯でなおかつ希望条件を多く満たす物件に巡り合えるかどうかです。

探している間に頭金を貯めていくのも良いと思います。

 

不動産屋さん

諸費用まで借りる「オーバーローン」を利用することで、貯金なし頭金なしでもマイホームは購入できる。

資金計画さえしっかりして方向性が定まっていれば問題はない。

 

できれば諸費用分だけでも自己資金があるのが理想

オーバーローンを利用して諸費用まで借りることで、自己資金もなしでマイホームは購入できることは分かったと思いますが、理想としてはできれば諸費用分の自己資金を貯めておいた方が良いです。

諸費用というと冒頭でも出てきましたが、およそ物件価格の7~8%程かかります。

物件によっては、その中の仲介手数料3%がかからないためその場合の諸費用は4~5%となります。

その分はできるだけ貯金しておいた方が良いです。その理由を述べていきたいと思います。

 

金利の最大優遇がほぼ受けられない

住宅ローンというのは店頭表示金利というものを打ち出しています。今現在この文章を書いている段階ではメガバンクは2.475%です。

審査結果によりここから優遇金利が出ます。例えば1.475%優遇と結果が出た場合はこの先ずっとその優遇を受ける事ができます。

お借入期間が35年の場合35年間ずっと1.475%優遇され1% です。銀行が定めた最大優遇が1.475%の場合はこのケースが最大優遇適用ということになります。

しかし、諸費用まで借入をするオーバーローンの場合、この最大優遇がほぼどの銀行でも受けられないのです。

全く金利優遇を受けられないというわけではなく、最大優遇はほぼ受けられないと考えておいて下さい。

例えばこの例で諸費用まで借りて優遇金利が1.275%だった場合の最大優遇との差は0.2%です。

単純に3,000万円の住宅ローンで

  • ボーナス払いなしでの毎月の支払額が+2,825円
  • 35年間で+106万4千円多く払うということになる

大きな買い物であり利用する住宅ローンの金利はみんな意識します。

しかし最大優遇金利との差を含め資金計画で家族で納得できるものであり、マイホームを購入する理由がしっかり定まっていれば購入してしまって全く問題ありません。

この優遇金利の差は実際に住宅ローン事前審査をしてみないとわかりませんので、希望の物件が見つかった時はすぐに住宅ローン事前審査をかけてみて、出てきた優遇金利で資金計画のシミュレーションをして下さい。

不動産会社や銀行にサポートしてもらい進めてみて下さい。そこで家族で納得のいく支払額であれば購入に進むという事です。

≪自己資金なしで諸費用まで借りる場合で物件が見つかった場合の進め方≫

  1. 物件が見つかる
  2. 住宅ローン事前審査
  3. 審査結果の金利で支払いシミュレーション
  4. 支払い計画が大丈夫であればマイホーム購入契約へ

 

銀行の見方が変わる可能性がある

年収的に住宅ローン借入可能額が諸費用まで全て借りても十分借りることができる状態であっても、時に審査する銀行はこう考えることがあります。

  1. 家を購入するのに、この年収でなぜ貯金がないのか?
  2. ひょっとしたら浪費家なのでは?
  3. 住宅ローンを払わなくなるリスクがあるのではないか?

親に言われそうな言葉が並んでおりますが、銀行が審査においてこう捉える可能性も少なからずあるのです。

住宅ローンを貸す銀行側にとっては貸し倒れが最も怖いです。なのでこういったことで時には審査に通らないというケースや金利の優遇幅が小さくなるというリスクもあります。

金利の優遇幅に納得いかない場合は別の銀行で再度審査をすることになると思います。

自己資金がない理由が家庭の事情など明確な場合は、審査を受ける時に必ず伝えるようにしておきましょう。

こう考えると諸費用分を貯めておくのが理想ということについて分かって頂けたと思います。

不動産屋さん

諸費用まで住宅ローンを借りる場合のデメリットとして、借入可能額を数字上満たしていても、銀行の見方によっては審査否決や優遇金利をあまり受けられないケースがあることを知っておこう。

 

貯金はどれくらいマイホーム購入の頭金に使うのが目安?

マイホーム購入のため、子供の将来のためといろいろな理由で貯金をされていると思います。

貯金の中からいくら頭金を出すかというのは「家族の人生設計の資金計画」から「マイホーム購入の資金計画」を導き出して決めていくしかありません。

なので貯金がある場合は

  • 「できるだけ頭金にいれましょう」
  • 「いくら残して頭金にいれましょう」
  • 「物件価格の何%はいれましょう」

という相場みたいなものはありません。

それぞれの家族でしっかりと計画が立ててあれば、貯金から頭金をいくら入れるかどうかは自ずと決まってくるものです。

やはり大事なのはマイホーム購入の資金計画ではなく、家族の今後の人生の資金計画というより広いものがベースになってきます。

強いて言うならば、貯金を全て頭金として使ってしまっては引っ越しができないということでしょうか。引っ越し資金がないという意味でです。

極論を言えば、引っ越し資金さえ残せば大丈夫です。

現実的に言えば、引っ越し資金、新たな家具家電代、照明代、などなど基本的に引っ越しにかかる費用を残しておけば、それ以外を貯金から頭金にいれても大丈夫という事になります。

不動産屋さん

貯金から頭金にいくらいれるかどうかはライフプランから逆算して計画しよう。

計算が難しい場合などは、ややゆとりをみて貯金を残しておき、後に余裕があるようであれば住宅ローンの繰り上げ返済をするという手もある。

 

まとめ

「頭金はいくら必要か?」というのは人それぞれのため気にする必要はありません。

大切なのは住宅ローンをどのように借りて、どのように返していくかということであり、頭金があろうがなかろうが資金計画がしっかりしていれば何も問題はありません。

最も重要な事は、マイホーム購入を始める前段階で、人生設計における資金計画がしっかりできていることです。

マイホーム購入は金額が大きいものの、その中の資金計画の一部に過ぎません。

それができている前提条件でマイホーム購入のシミュレーションをしてから物件を探し始めて下さい。

方向性はブレないはずです。ご夫婦でしっかり計画を立て、夢のマイホーム購入へ向けて準備を進めていって下さい。

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