マイホームシミュレーション。ローン資金計画だけじゃ不十分

マイホームシミュレーションというと住宅ローンなどの資金計画がまず思い浮かぶはずです。これから何十年も住み続けるマイホームなのでもう少し幅広く、様々な角度から検討物件についてシミュレーションしてみる必要があります。

マイホーム購入で後悔しないために、最低限シミュレーションするべき項目を挙げていきたいと思います。

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資金計画・マイホーム住宅ローンシミュレーション

マイホーム購入において、まずは外すことのできない資金計画です。メインは言うまでもなく住宅ローンシミュレーションとなります。

マイホーム購入では人生で一番大きな金額を借りることになるのですから、この点は当然誰しもがすることになります。人生で最も大きな借金です。皆まず試しに住宅ローンのシミュレーションという行動を取り始めるものです。

自己資金・頭金はどうするか?

マイホーム購入にあたり、自己資金・頭金はいくらいれるのかというところが最初のスタートとなります。

自己資金と頭金というのは意味が違います。まだ違いを把握されていない方は「マイホーム購入の頭金はいくら必要?なしでもいいのか!?」にて違いを解説してありますので確認してみて下さい。

簡単に言ってしまえば、いくら自己資金を用意するかを計画する必要があります。残す現金も大切になります。マイホーム購入後の引っ越し費用、家具家電費用、生活費などもシミュレーションして残しておかなければなりません。

自己資金を入れなくてもマイホームは購入できます。資金計画としてまず初めに決めるべきことはこの自己資金となります。まずはそこから話し合いましょう。

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借入額はいくらにするか?

自己資金が決まれば、次は資金計画も「いくら借りるか」に入ってきます。いくら借りるのかは物件によります。なので物件の予算と借入額を一緒に決めていく作業となります。

借入額を決めるにあたり、まず注目するところは「月々の支払額」です。マイホーム購入の理由として、今の家賃より住宅ローンの月々の支払いの方が安いからというのは多い購入理由です。

低金利時代のため、賃貸と同等の広さの物件であれば買ってしまった方が支払いは安くなります。月々の支払額を目安にしてから借り入れ総額の上限を決めていきます。同時に物件の予算の上限も決まります。

忘れてはいけないのが、住宅ローンには金利がかかります。金利を含めた「総支払額」も把握するようにして下さい。総支払額に関しては「マイホームで後悔するローンの組み方は総支払額の認識不足」を参考にして下さい。

資金計画として借入額は最も重要なところです。借りた額を今後返し終わるまで支払いを続けていくことになるので、シミュレーションをしっかり行ってください。

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借入期間は何年にするか?

マイホーム資金計画として借入期間を何年にするのかというのもシュミレーションをした上で決める必要があります。

住宅ローンは金利がかかります。最長で35年間の期間で組めますが、短い期間であればあるほど金利は少なくなります。しかし、短くすればするほど月々の支払額は増えてきます。そこのバランスを考えていくためにシミュレーションしていく必要が出てきます。

実際は35年で組まれる方が最も多いです。というのも、現在はインターネットバンキングで繰り上げ返済が容易に行えるようになったのも大きいです。繰り上げ返済を今後の資金計画に組み込むことで元金を減らすことができ、そうすることで金利負担も減ります。

また繰り上げ返済をする時に、「期間自体を短縮するのか・期間を変えずに月々の支払額を減らす」かの2択がほとんどの金融機関でできるようになっています。

繰り上げ返済は効果的なものですが、将来の金利変動や生活での支出の変化などでできなくなる可能性もあります。ですから初めから繰り上げ返済に頼り切った住宅ローン資金計画はリスクが大きいためお勧めしません。

子供の将来の進路など不明確な点も多い中でのマイホーム購入となると思います。まず35年で借りておいて、「様子をみて繰り上げ返済もできればしていく」といった借り方でいいと思います。しっかり現実的で確実なシミュレーションをして借入期間を決めていきましょう。

ボーナス払いはするかどうか?

住宅ローンのボーナス払いは利用するかどうかですが、利用する場合には月々の支払額が減るのがシミュレーションするとわかります。ボーナス払いも資金計画としては十分採用に値する戦術です。

ここで怖いのはボーナスが将来的に出なくなったときです。今の時代、企業の業績悪化により一時期だけ支給無しになったり、減給になったりということはよくある話です。今は豊富なボーナスが毎回出ているからといって、くれぐれもボーナス払い頼みでいっぱいいっぱい借りるといった戦術はとらないで下さい。

実際に最悪の事態が起きた時、すなわちボーナス0になってしまったときでも対処できる資金計画のシミュレーションをして、住宅ローンの組み方を決定する必要があります。

金利は変動金利か?固定金利か?

住宅ローンにおいて金利タイプの選択は重要となります。低金利時代において1%を切っている変動金利は依然として人気が高いです。

一方で堅実な作戦として、変動金利ほどではないですが固定金利も低金利水準である現在、35年固定で住宅ローンの借り入れを行う方が多いのも事実です。35年一律の金利であるフラット35の需要が依然多いのも納得できます。

低金利時代に長期固定で住宅ローンを借りてしまうのが一番リスクの少ない借り方です。返済計画のローンシミュレーションをしてみて納得のいく支払額であれば是非検討してみて下さい。

それでもやはり、変動金利の低金利は魅力的なものです。月々の支払額は固定金利より安くなります。変動金利はその名の通り金利が変動します。将来的に金利が上がってしまうリスクも合わせ持っています。

そこで、「金利が上がったら固定に切り替える」という考えを持つ方が多いのですが、「変動金利が上がった時は固定金利も上がります」。すなわちこの作戦は使えないものとして、借りる前にしっかり住宅ローン支払い計画のシミュレーションをして決定する必要が出てきます。

ファイナンシャルプランナーとして考える、変動金利の今後のリスク回避をする2つの方法」を参考にしてみて下さい。繰り上げ返済によるリスク回避とテクニカルな回避方法としてノーリスクではないですが金利同様に景気動向と共に値動きする株保有のすすめがでてきます。

その他にも変動金利と固定金利をミックスする返済方法もあります。それぞれの割合をシミュレーションして決めていくことができます。金利タイプを分散させることでリスクの分散になるので、マイホームの資金計画としても注目されている支払い方法です。

どこの銀行で借りるか?

どこの金融機関で住宅ローンを借りるのかも決めなければいけません。借りる銀行を指定される物件はほぼないため、最終的には自分たちで決めていくことになります。

  • メガバンクなどの都市銀行
  • 地方銀行
  • 信用金庫
  • ネット銀行
  • フラット35

最後のフラット35は様々な金融機関が窓口となっていて商品内容もそれぞれ変わります。どこで借りるのかは商品比較をして、住宅ローン資金計画のシミュレーション比較もして決めていくことが不可欠になります。

ネット銀行も低金利を武器に参入が多くなってきました。今後もこの流れは続いていくと思われます。一昔前よりも審査も速くなりマイホーム契約前に自分でネット銀行で事前審査を通す方も増えてきました。

最終的には借入先をどこにするかの判断はそれぞれの家族の考え方によります。

  • 大きな銀行が良い
  • 金利がより安いほうが良い
  • 諸経費が安いほうが良い
  • 地元の銀行のほうが親身で良い
  • 物件販売会社の提携ローンでお任せしたい

など、考え方によります。場合によっては物件に癖があり金融機関の選択肢が限定されることもあったりもします。いずれにせよ決めた先で、最終的にローンシミュレーションをして資金計画を完成させましょう。

マイホーム購入による生命保険見直しシミュレーション

マイホーム購入にあたり加入している生命保険の見直しのシミュレーションが必要かもしれません。「保険の見直し」はCMや街でも専門ブースを見かけるほど需要があるものです。

なぜマイホーム購入を機にこの保険の見直しがありえるのかというと、住宅ローンに団体信用生命保険というものが付いてくるからです。団体信用生命保険については、

にて内容を確認できます。

住宅ローンは借りた方に万一の事があった場合、残りの支払いが免除されます。特に団体信用生命保険の3大疾病や7大疾病に加入される場合は生命保険との共通点も多くなるため、この際にシミュレーションをしてみる価値が出てきます。

生命保険に対する考え方も各家族それぞれですが、毎月の支払いが発生しているもの。マイホーム購入を機会にしっかり向き合い考えてみるべきです。

マイホームの火災保険・地震保険シミュレーション

マイホームの住宅ローンを組む条件の一つに火災保険の加入義務がありますので、こちらのシミュレーションも必要となります。

この火災保険は現在10年が最長の加入可能期間となり、その後は更新となります。木造の戸建で10年契約をすると約13万円~が相場です。

住宅ローンを借りる銀行の火災保険に加入するケースが多いです。それが義務ではないですが、多くの場合は「団体割引」というものがあり割安となるからです。

火災保険の加入年数を選択できるのはもちろん、家財まで補償されるような商品など「補償に対する範囲や金額のオプション」も多数取り揃えられています。

また近年の大地震の影響により地震保険に対する関心も高まってきています。火災保険と地震保険セットで加入することも視野に入ってくるかもしれません。

火災保険と地震保険についてはマイホームの引渡し時までに商品を決定します。保険料は初めに一括払いのケースが大半です。

まずご夫婦で火災保険の期間や補償金額・範囲をどこまでにするか話し合い、続いて地震保険の必要性についての意見をまとめましょう。

長期に渡り支払いが発生するものです。慎重な方の中にはオプションを手厚くつけて10年で50万円程の保険をかける方もいらっしゃいます。

火災保険と地震保険は更新があります。更新時には支払いが再度発生します。住宅ローン資金計画と同様にしっかり事前シミュレーションをした上で商品選択をして下さい。

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マイホーム収納シミュレーション

今住んでいる家から新しく購入するマイホームへ荷物を持って当然引っ越しすると思います。その持って行く荷物の量をしっかり把握できているでしょうか?持って行きどのように収納するかまでシミュレーションした方がいいと言われています。

順序としてはマイホームを探し始めると同時に、今の家から持っていくものをリストアップして下さい。それから、将来的に必要になるものも把握している限りリストアップ。子供の成長と共に必要になるものも多いと思います。

その量を元に、マイホーム探し際には収納量も判定基準に入れて物件を見学していきます。注文住宅やリノベーション予定の方は設計担当者に荷物の量を伝え収納を作っていくことができます。

実際は将来に渡り、生活環境の変化により荷物が予想外に増えることもあれば、逆に減ることもあるかもしれません。それゆえ収納シミュレーションに完璧はありませんが、少なくとも最初から失敗することはありません。また、予測できる範囲での将来に渡る収納不足も回避できる可能性を高めることはできます。

加えて「収納方法」までマイホーム選定時にシミュレーションすることができれば完璧ですが、実際はそこまですることは難しいと思います。他にやるべきことも多いため、そこまで突き詰めてしまうとマイホーム購入に嫌気がさしてしまうかもしれません。

ですから、現在の物の量と新しく新調する物の量をリストアップした上で、収納力に「余裕」のあるマイホーム選びをすることが大事になってきます。

あとは、収納に関してのマイホーム購入者の成功や失敗、工夫した点などを聞いたり、読んだりして学ぶことも効果的であると言われています。

マイホーム購入では収納シミュレーションをしっかり行い、計画性を持って引っ越しの準備を行うことで、新たな新生活をより気持ち良くスタートすることができるはずです。

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マイホーム家具・家電シミュレーション

新しいマイホームへ今の家の家具を持って行ったり、新たに新調すると思います。収納と同様にここでもシミュレーションは必要になってきます。

家具・家電の寸法を測ることから始め、どこに置けるかからのスタートになります。選んだ物件には今のベッドが置けないとか、置くとクローゼットのドアが開かない、冷蔵庫が搬入できない、などといったケースも意外と多いです。それが引っ越しの時に判明した、なんていうのは絶対に避けたいところです。

家具・家電の寸法を測るところは皆必ずやると思いますが、意外と盲点なのが配置したことでコンセントが使えない、電気スイッチが使えないといったケースです。

家具・家電配置はしっかりとマイホーム選びの時点でシミュレーションしておきましょう。注文住宅・リノベーションする方は家具・家電に合わせてコンセントと電気スイッチの位置を決めましょう。

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その他にも考えられるマイホーム購入時シミュレーション

マイホーム購入のシミュレーションとしてその他に考えられる項目を挙げてみたいと思います。どちらかというと下見や調査の部類に入ってくると思われます。

  • 間取り・・・注文住宅やリノベーションをする方は要シミュレーション。
  • デザイン・・・間取り同様、設計担当者と専用のソフトなどでシミュレーション
  • 交通・・・実際に最寄駅まで歩いたり、デモ通勤をしてみることも効果的
  • 買い物・・・スーパーの場所はもちろん、価格相場、閉鎖予定、共働きだと何時で閉店かなど
  • 学校・・・学区域、越境可能か、部活、行事など
  • 幼稚園・保育園・・・待機児童は多くないか、引っ越し後に空きはあり入園可能か
  • 治安・・・周辺の治安、事件事例。看板チェック、聞き込みも大事。
  • 夜道・・・通勤・通学で歩く特に夜道の街路灯。安全性。
  • 時間帯による周辺環境変化・・・ゴミ出し日、通学路、にわとりの鳴き声、民泊施設など
  • 近所付き合い・・・周辺住民、町内会。マンションの場合は管理組合、分譲賃貸の人や企業社宅の住人(外国人含む)もいる可能性あり
  • 周辺施設・・・現在あるものの時間帯別の影響(工場、道路、鉄道、学校などの騒音・振動など)、また今後の建設予定
  • 日当たり・・・季節ごとに太陽の高さは違うため注意。朝昼夕も要確認。

ここで挙げた項目はマイホーム購入にあたりシミュレーションもしくは確認して欲しいもののほんの一部です。これらの項目は残念ながら完璧には調査・シミュレーションはできないのが現実です。ポイントを把握しておき調査をしていくしかありません。

不動産会社に聞いたり、近隣住民の方々、役所など可能な範囲で動いてみることで思わぬ発見もあるかもしれません。また上記でも挙げましたが、季節・時間帯によっても住環境は変わるものなので注意が必要です。

参考として『下見・調査』の体験談一覧を読んでみて下さい。皆さんの貴重な体験談の中には「そこまでやるのか」という行動もあったりして勉強になります。

抑えるべきポイントを数多く知っておき、調査・シミュレーションをしてみて下さい。物件購入後の近所付き合いも考慮して、くれぐれもやり過ぎは禁物です。

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まとめ:マイホーム シミュレーション

ここまでのマイホーム購入にあたってするべきシミュレーションをまとめてみます。

資金計画・住宅ローンシミュレーション

  • 自己資金・頭金はどれくらい用意するか
  • 借入額はいくらにするか・同時に物件の予算も決定
  • 借入期間は何年にするか。また繰り上げ返済もしていくか。
  • ボーナス払いは利用するか
  • 変動金利か固定金利か、あるいはミックスか
  • どこの銀行で借りるか

資金計画以外のシミュレーション

  • 団体信用生命保険加入を踏まえ既存加入生命保険の見直し
  • 火災保険・地震保険の商品・期間選択
  • 収納力は十分かどうか可能な限り将来まで考える
  • 家具・家電スペースと設置位置。コンセント・電気スイッチとの干渉を避ける

その他のシミュレーション・調査項目

  • 間取り・デザイン
  • 交通・買物・学校・保育園・幼稚園
  • 地域の治安
  • 近所付き合い
  • 周辺施設(計画予定含む)
  • 日当たり(季節により異なるため)

最後のその他のシミュレーション以外は当然やられると思います。やるからには突き詰めてやるべきです。特に住宅ローンのシミュレーションが甘いと、支払い不能によりマイホームを手放すといったような最悪な事態が起こってしまう可能性もあります。

また最後のその他のシミュレーション・調査がある程度納得できるレベルまでできれば安心して引っ越し計画を立てられるのではないでしょうか。不動産会社の力も借りて近隣住民の方々へも嫌に思われないくらいの加減で意見を聞くことをお勧めします。

 

マイホーム購入にあたっては資金計画である住宅ローンのシミュレーションが重要な側面を持っていることは間違いありません。

これから何十年も生活するマイホームで快適に過ごすために、その「家」が自分たち家族に合っているのかどうか真剣に向き合い、総合的にシミュレーションした上で「納得のいくマイホーム選択」をして下さい。



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